assurance propriétaire non occupant

Être propriétaire d’un bien destiné à la location nécessite de prendre certaines précautions pour le protéger durablement et ne pas se retrouver contraint face à des dépenses importantes après un sinistre. Les propriétaires bailleurs peuvent pour cela souscrire à une assurance propriétaire non-occupant. On examine les contours de cette couverture : cas de figure dans lesquels la PNO s’applique, obligation, garanties, options, franchise, plafond d’indemnisation…

Dans quelles situations l’assurance PNO est-elle utile?

Lorsque l’on est propriétaire et qu’on loue son logement, celui-ci est sous couverture, normalement, de l’assurance habitation du locataire. Cela étant, il arrive qu’il y ait des périodes de vacance pour un bien immobilier, soit entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre, soit car le bien subit quelques travaux. Si un sinistre survient lorsqu’un appartement ou une maison est vide, sans habitant, cela peut être catastrophique pour le propriétaire s’il n’a pas souscrit auparavant une assurance PNO. En effet, sans assurance, le propriétaire se retrouvera à devoir assumer l’intégralité des frais liés au dommage, en fonction de la gravité du sinistre et de l’étendue des dégâts, le montant peut se chiffrer à plusieurs dizaines voir centaines de milliers d’euros pour les cas les plus conséquents. 

De la même façon, si un problème entraînant des préjudices a lieu alors que le locataire est encore présent, mais qu’il a déjà signalé son préavis de départ, c’est l’assurance du propriétaire qui doit prendre le relais. 

Dans d’autres cas de figure, la souscription d’une assurance PNO est aussi judicieuse. En effet, si un dommage se déclare et que celui-ci est dû à un vice de construction ou à un manque d’entretien du propriétaire, ce n’est pas l’assurance habitation du locataire qui prend en charge les travaux de réparation liés aux atteintes, mais bien l’assurance PNO.

Faut-il souscrire obligatoirement une assurance PNO?

Il n’y a pas d’obligation légale à souscrire une assurance propriétaire non habitant, à part si le logement est situé dans un ensemble de copropriété. Ici, le législateur a voulu s’assurer qu’en cas de sinistre envers un tiers, le propriétaire pourra faire face, notamment si des parties communes de la copropriété ont été endommagées. On peut imaginer que sans assurance, certains investisseurs ne seraient pas en capacité financière d’absorber le montant des travaux et que ces derniers ne seraient donc pas effectués rapidement. 
En cas de défaut d’assurance, la loi Alur n’a pas prévu de peine, mais la copropriété est, en revanche, en droit d’imposer des sanctions pécuniaires au propriétaire qui ne respecte pas cette obligation. Certains ensembles décident aussi d’exclure celui-ci de la jouissance des parties communes et d’autres vont encore plus loin, en intentant une action en justice.

Que couvre concrètement une assurance PNO?

La base d’une assurance propriétaire non-occupant, c’est de couvrir, à minima, la responsabilité civile. Cela signifie que le propriétaire est protégé dans les cas où il est responsable de dommages à autrui ou aux biens d’autrui. Imaginons, par exemple, une fuite d’eau due à un mauvais entretien des canalisations, si l’inondation endommage les biens personnels du locataire, la PNO prendra en charge les coûts de remplacement des objets abîmés ou détruits. Autre cas de figure, si un visiteur glisse dans un escalier à cause d’une marche instable et qu’il se blesse, là aussi le propriétaire pourra faire appel à son assurance PNO pour indemniser les frais médicaux conséquents à la chute.

Bien souvent, les compagnies d’assurance proposent également un package multirisque habitation afin de recouvrir tous les risques habituels que peut subir un logement : incendie, dégât des eaux, vol, événements climatiques… Cela peut avoir un intérêt, notamment dans le cas où le locataire a souscrit une assurance habitation minimale, bien souvent pour réaliser des économies et ne pas payer trop cher sa cotisation d’assurance. 

Il est également possible d’ajouter des options pertinentes pour se parer contre des risques courants lorsqu’on loue son bien immobilier. On peut citer, par exemple, la garantie loyers impayés (GLI) afin d’être protégé en cas de défaut de paiement du locataire, la garantie trouble de jouissance dans le cas où le locataire utilise le logement à d’autres fins que celles prévues dans le bail ou encore, par exemple, la protection juridique afin de bénéficier d’une assistance en cas de problème. 
Parfois, on ne sait pas vers qui se tourner quand on a besoin d’information afin de mieux distinguer les options qui s’offrent à nous en termes d’assurance et qu’on souhaite finaliser le choix d’un contrat. Si on veut, à la fois, connaître l’avis de professionnels, mais aussi de clients au sujet d’une compagnie, on peut lire des avis d’assurances sur Green Opinion. Cela offre une double perspective, le point de vue de l’expert en assurance et la vision pragmatique de l’assuré, au final, une bonne vue d’ensemble.

Quelles sont les conditions, fréquemment rencontrées ?

C’est un peu fastidieux, mais il est important de bien lire toutes les conditions d’un contrat d’assurance pour ne pas subir de déconvenue par la suite.

Un des aspects à bien comprendre est le délai de carence, c’est-à-dire la période pendant laquelle si un sinistre survient, il ne sera pas remboursé. Evidemment, en fonction des assureurs, cet intervalle varie. Sa durée se situe souvent autour d’un mois, souvent un peu plus en ce qui concerne le vol.

Les contrats d’assurance propriétaire non occupant comportent aussi une franchise, la somme en deçà de laquelle, l’assureur n’intervient pas, la part qui reste à charge de l’assuré, en somme. La franchise peut être exprimée par une somme forfaitaire ou bien en pourcentage de la valeur assurée.

Il faut aussi veiller à vérifier le plafond d’indemnisation, c’est à dire le montant maximal que l’assureur va dédommager. Assez logiquement plus ce plafond est élevé, plus le montant des cotisations l’est également, certains propriétaires sont parfois tentés d’abaisser le plafond pour dépenser moins chaque mois, c’est un risque à bien évaluer. 

Enfin, il existe toujours des exclusions à un contrat d’assurance PNO. On peut citer entre autres, les sinistres engendrés par l’assuré lui même (par exemple, un propriétaire qui réalise lui-même des travaux sur la structure de son bien immobilier sans prendre les précautions nécessaires, si la structure cède, l’assurance PNO refusera l’indemnisation), les dégâts provoqués par un animal sauvage ou encore une utilisation détournée du bien locatif (en local commercial, par exemple).


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