Lorsque l’on achète un bien immobilier, une des principales préoccupations est de s’assurer que l’on achète au bon prix. Il n’est pas facile de trouver des informations à ce sujet, et c’est pourtant un point important lorsqu’on achète une résidence principale ou un investissement. Voici quelques éléments d’informations sur la recherche du bon prix pour votre achat immobilier.
Pourquoi est-il difficile de savoir si l’on achète au bon prix ?
La première chose à savoir est qu’il n’existe pas une estimation juste d’un bien immobilier. Chaque bien est unique. Il n’y a donc pas de valeur de référence car trop de paramètres rentrent en compte.
On peut donc finalement considérer que le bon prix d’un bien correspond à celui sur lequel un acheteur et un vendeur arrivent à se mettre d’accord.
Il faut donc surtout s’assurer que l’on achète à un prix cohérent par rapport au marché. Pour cela, il faut chercher à obtenir de nombreuses informations pour arriver à se forger une conviction sur le prix du bien qui vous intéresse.
Un marché immobilier opaque
Le marché immobilier est malheureusement difficilement accessible pour les particuliers. Il est difficile de savoir quels sont les prix pratiqués sans passer par un professionnel. Et lorsque l’on est acheteur, on ne sait pas forcément vers qui se tourner.
Les réseaux majeurs d’agences immobilières ont pu longtemps capitaliser sur leur base de biens vendus sur tout le territoire pour avoir une réelle connaissance du marché. Mais là encore, cette information restait indisponible au particulier.
Des sites Internet peuvent vous proposer de vous aider à estimer la valeur d’un bien. Mais compte tenu du nombre de paramètres à prendre en compte, leur estimation ne reflète souvent pas la réalité du marché.
Heureusement, une politique d’ouverture et de transparence sur le marché immobilier a été mise en place par le gouvernement, qui publie régulièrement des informations pertinentes pour les particuliers désirant acheter un bien immobilier.
Les données DVF, une source d’information primordiale
Depuis 2019, la Direction Générale des Finances Publiques publie en Open Data les Demandes de Valeurs Foncières, ou DVF. Cette base d’informations contient toutes les ventes immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base de données est mise à jour deux fois par an, aux mois d’avril et d’octobre. Ce sont déjà 7 ans d’historique disponibles, avec plus de 17 millions de transactions accessibles.
Pour chaque vente, on va retrouver :
- La date de la vente
- L’adresse de la vente
- Le montant de la vente
- Le type de bien : maison, appartement, local commercial, terrain, ..
- La surface du bien
- Le nombre de pièces du bien
Grâce à ces informations, tout le monde peut maintenant accéder à toutes les ventes réalisées. Elles sont disponibles sous un format qui n’est pas facile à consulter car ce sont des fichiers de plusieurs gigaoctets.
Heureusement, de nombreux sites s’appuient sur ces informations pour proposer des informations pertinentes aux particuliers, telles que les prix au m² pratiqués sur tout le territoire.
Comment utiliser ces informations ?
Ces informations sont néanmoins à utiliser avec précaution. Il n’y a aucune information sur l’état des biens, leurs éventuelles places de parking associées ou le contexte de leur vente.
Elles ont donc principalement un intérêt statistique, pour calculer les prix médians des différents secteurs géographiques par exemple.
Consulter les ventes réalisées à proximité du bien qui vous intéresse reste cependant intéressant pour obtenir des informations sur le marché immobilier du quartier.
En complément, vous pouvez également consulter les annonces immobilières avoisinantes pour identifier à quel prix elles sont vendues.
Enfin, il est recommandé de faire la visite de plusieurs biens pour vous aider à vous forger une opinion sur les prix pratiqués.
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