Avec la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, les investisseurs se tournent vers de nouvelles solutions pour bénéficier d’avantages fiscaux tout en répondant aux besoins en logements abordables. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) apparaît comme une alternative intéressante. Il offre des opportunités d’investissement attractives tout en facilitant l’accès au logement pour certains ménages. Ceux aux revenus trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour le marché libre.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : définition et objectifs
Ce nouveau format de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) désigne des logements destinés aux classes moyennes. Ils sont proposés avec des loyers plafonnés, inférieurs de 10 à 15% à ceux du marché libre. Ce dispositif vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages qui ne peuvent ni prétendre au logement social ni assumer les prix du marché classique.
En 2021, 17 912 logements intermédiaires ont été lancés en France, soit une progression de 34% par rapport à l’année précédente. Pourtant, selon un rapport du gouvernement, la France aurait besoin de 180 000 à 420 000 logements LLI supplémentaires sur 10 ans. Cela nécessiterait un investissement compris entre 20 et 45 milliards d’euros.
Pour être éligible au LLI, l’investisseur doit respecter plusieurs critères :
Plafonds de loyers : les loyers doivent être inférieurs de 10 à 15% aux prix du marché dans la zone concernée.
Conditions de ressources des locataires : sont éligibles les ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil.
Engagement de location : l’investisseur s’engage à louer son bien pour une durée comprise entre 6 et 20 ans.
L’objectif du gouvernement est d’augmenter l’offre locative abordable dans les zones tendues et de favoriser la mixité sociale.
En Île-de-France, le stock de logements intermédiaires est estimé à 200 000 unités. Cependant, une étude estime qu’environ 280 000 ménages pourraient être éligibles au LLI.
À Toulouse, selon Mickaël Merz, promoteur immobilier et président de l’Observer de l’immobilier toulousain : la production de logements neufs s’y effondre. Avec seulement 1 460 mises en vente au premier semestre 2024, c’est une chute de -35% par rapport à 2023 et -55% par rapport à 2022. La nécessité de dispositifs comme le LLI s’accentue ainsi avec cette raréfaction de l’offre, qui impacte directement l’accessibilité des logements.
Les avantages du LLI pour les investisseurs
Le dispositif LLI offre plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux aux investisseurs.
Une fiscalité attractive : les acquéreurs bénéficient d’une TVA réduite à 10%, contre 20% pour un achat classique. Certaines communes accordent également une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant plusieurs années.
Un marché en forte demande : les logements intermédiaires sont recherchés, notamment dans les grandes métropoles et leurs périphéries, garantissant un taux d’occupation élevé et réduisant le risque de vacance locative.
Un engagement locatif flexible : les investisseurs peuvent choisir une durée d’engagement entre 6 et 20 ans, avec des conditions adaptées à leurs objectifs financiers et patrimoniaux.
D’après une étude réalisée par Primeview, à titre de comparaison, la défiscalisation via le dispositif Pinel a permis la construction de 552 000 logements, tandis que les aides spécifiques comme le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) et le LLI ont contribué à 145 000 nouvelles constructions.
Avec une demande croissante en zone tendue, le LLI constitue un investissement stable et sécurisé, offrant des avantages comparables à ceux du Pinel, avec une approche plus ciblée sur les besoins des classes moyennes.
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Les limites et défis du dispositif
Malgré ses atouts, le LLI présente certaines contraintes que les investisseurs doivent prendre en compte.
Un plafonnement des loyers : bien que nécessaire pour assurer l’accessibilité des logements, il peut limiter la rentabilité brute par rapport à une location sur le marché libre.
Un zonage restrictif : le dispositif est réservé aux zones tendues, ce qui réduit les opportunités d’investissement en dehors des grandes agglomérations.
Des conditions plus strictes que le Pinel : contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le LLI mise sur une TVA réduite et des exonérations fiscales, avec des conditions plus encadrées pour les locataires et les loyers.
Ces contraintes n’enlèvent rien à l’intérêt du dispositif, qui reste une alternative viable au Pinel pour les investisseurs souhaitant combiner rendement locatif et engagement social.
Le Logement Locatif Intermédiaire s’impose ainsi comme un outil pertinent après la fin du Pinel, permettant de bénéficier d’un cadre fiscal attractif tout en répondant aux besoins en logements accessibles.
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Crédit projet : SHK Architecture & Intérieurs
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