Quel permis pour extension de maison en France 2025 ?

Vous rêvez d’agrandir votre maison mais ne savez pas quel permis pour une extension demander en 2025 ? Entre déclaration préalable, permis de construire et nouvelles obligations légales, les règles évoluent. Archibien vous explique simplement les démarches à suivre, les seuils de surface à retenir et les pièges à éviter. De la constitution du dossier aux nouvelles normes RE2020 et Loi ELAN, vous aurez toutes les clés pour lancer votre projet en toute sérénité. ✅

Quelles autorisations pour une extension de maison en 2025 ?

Déclaration préalable ou permis de construire : comment choisir ?

Le choix entre une déclaration préalable (DP) et un permis de construire (PC) dépend directement de la taille et de l’impact de l’extension de maison envisagée. La DP s’applique aux projets de petite ou moyenne envergure, tandis que le PC devient incontournable dès que les seuils légaux sont franchis.

En pratique :

Une déclaration préalable est généralement suffisante pour les extensions modestes.
Le permis de construire est requis pour les projets plus importants ou dès lors que la surface totale de l’habitation franchit un seuil critique.

👉 Le site officiel Service-Public.fr propose une présentation détaillée des différences entre ces deux autorisations.

Envie d’une extension ? Suivez notre guide « Quelle démarche pour faire une extension de maison en 2025 ? » sur notre blog.

Seuils de surface et règles à connaître (5 m², 20 m², 40 m², 150 m²)

La réglementation ne se limite pas à un seul seuil : elle croise plusieurs critères.

Moins de 5 m² : aucune formalité si l’aspect extérieur n’est pas modifié.
De 5 à 20 m² : DP obligatoire, sauf si le terrain est en zone urbaine avec PLU.
De 5 à 40 m² en zone urbaine (zone U avec PLU/PLUi) : DP également, via le formulaire Cerfa n°13703*12.
Au-delà de 40 m² : PC obligatoire, avec le formulaire Cerfa n°13406*12.
Cas particulier : si la maison dépasse 150 m² après extension, un permis est exigé et l’intervention d’un architecte devient obligatoire.

Exemple concret 🏡 :

Un propriétaire ajoute une pièce de 25 m² dans une zone urbaine avec PLU. Il reste sous le seuil de 40 m² : une déclaration préalable suffit. En revanche, si cette même maison atteignait 160 m² après travaux, le permis de construire s’imposerait, même pour une petite extension.

Tableau récapitulatif des autorisations selon la surface :

Surface de l’extension	Localisation	Autorisation requise	Architecte obligatoire ?
≤ 5 m²	Toutes zones	Aucune (si pas de changement extérieur)	Non
5 à 20 m²	Hors zone PLU	Déclaration préalable	Non
5 à 40 m²	Zone urbaine avec PLU/PLUi	Déclaration préalable	Non*
> 40 m²	Toutes zones	Permis de construire	Non*
Dépassement de 150 m² (total maison + extension)	Toutes zones	Permis de construire	Oui

Ce tableau synthétise les seuils réglementaires les plus courants. Pour des cas particuliers, la mairie reste l’autorité compétente.

*L’architecte devient obligatoire si la surface totale dépasse 150 m².

Quand l’architecte devient-il obligatoire ?

En 2025, l’architecte est requis si la surface totale de la maison après extension dépasse 150 m². Cela s’applique aussi bien à une extension au sol qu’à une surélévation.

Au-delà de la contrainte légale, faire appel à un architecte présente plusieurs atouts :

Optimiser la conception et l’intégration de l’extension dans son environnement.
Sécuriser la conformité aux normes (urbanisme, sécurité, performance énergétique).
Anticiper les refus administratifs ou les litiges futurs.

Selon les documents fournis, les honoraires varient : environ 700 à 1 000 € pour la constitution d’un permis, et 9 à 12 % du coût des travaux pour une mission complète.

PLU, zones protégées et contraintes locales

Même en respectant les seuils nationaux, le projet doit se conformer au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou au PLUi. Ces documents fixent des règles locales parfois plus strictes :

Hauteur maximale autorisée.
Distances à respecter avec les propriétés voisines.
Coefficient d’emprise au sol.
Matériaux et coloris de façade imposés.
Obligation de stationnement supplémentaire selon la surface.

En secteur protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable), l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire. Un avis défavorable peut bloquer le projet.

👉 Pour vérifier la faisabilité de votre extension, la première étape reste la consultation du PLU en mairie ou en ligne. Vous pouvez aussi vous référer aux guides spécialisés comme La Maison des Travaux pour mieux comprendre les contraintes locales.

À suivre >> Quel est l’intérêt d’obtenir un permis de construire ?

Les démarches administratives et obligations légales en 2025

Constitution et dépôt du dossier (Cerfa, pièces à fournir, dépôt en ligne)

La réussite d’un projet d’extension repose avant tout sur la qualité du dossier administratif. Un dossier incomplet ou mal préparé est la principale cause de retard ou de refus.

Pour déposer une demande, il faut utiliser le bon formulaire :

Cerfa n°13703*12 pour une déclaration préalable (DP).
Cerfa n°13406*12 pour un permis de construire (PC).

Exemple de permis pour une extension de maison en France en 2025

Chaque dossier doit inclure des pièces obligatoires :

Plan de situation du terrain.
Plan de masse du projet.
Plan de coupe (terrain et construction).
Plans des façades et toitures.
Photographies du terrain et de l’environnement.
Document graphique (photomontage ou insertion paysagère).

📌 Exemple pratique : un propriétaire déposant une DP de 25 m² en zone urbaine devra fournir au minimum le plan de masse, les façades modifiées et des photos du voisinage.

Le dépôt peut se faire :

En mairie, contre récépissé.
Par courrier recommandé avec accusé de réception.
⚠️ Gros changement ici : Par voie dématérialisée. Depuis 2022, et de manière obligatoire en 2025 pour les communes de plus de 3 500 habitants, le dépôt en ligne est généralisé (Service-Public.fr).

En combien de temps obtient-on un DP ou PC ?

Une fois le dossier validé et complet, l’administration dispose d’un délai fixe :

1 mois pour une DP.
2 mois pour un PC, voire 3 mois si le projet est situé dans une zone protégée (monument historique, site classé, etc.).

Un principe clé du droit français s’applique : le silence de l’administration vaut accord tacite ⏳. Concrètement, si aucune réponse n’est donnée à la fin du délai, le projet est réputé accepté (sauf exceptions prévues par la loi).

⚠️ Attention : l’autorisation doit ensuite être affichée sur le terrain pendant deux mois minimum, de manière visible depuis la voie publique. Cet affichage déclenche le délai de recours des tiers, période durant laquelle un voisin peut contester le projet. Pour sécuriser cette étape, il est conseillé de faire constater l’affichage par un commissaire de justice (anciennement huissier).

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Nouvelles réglementations en 2025 : RE2020 et Loi ELAN

L’année 2025 marque un tournant avec la convergence de deux réglementations majeures :

La RE2020 renforcée

Réduction d’environ 30 % du besoin bioclimatique par rapport à la RT2012.
Encouragement des matériaux biosourcés et à faible empreinte carbone.
Extension des audits énergétiques obligatoires aux logements classés E.

La Loi ELAN

Étude géotechnique obligatoire dans les zones argileuses, afin de prévenir fissures et affaissements (Qualitel).
Carnet numérique du logement généralisé à partir du 1er janvier 2025, centralisant toutes les informations d’entretien, de performance énergétique et d’historique du bien (Maires de France).

👉 Ces mesures visent à rendre le parc immobilier plus durable, plus sûr et plus transparent.

Après les travaux : DAACT, fiscalité et sanctions en cas de non-déclaration

Une fois le chantier terminé, l’obligation de déclarer ne s’arrête pas :

Déclaration d’achèvement (DAACT) : elle doit être déposée en mairie pour certifier que les travaux respectent l’autorisation obtenue.
Déclaration fiscale : la nouvelle surface habitable doit être transmise aux services fiscaux dans les 90 jours suivant l’achèvement. Cette mise à jour impacte la taxe foncière et la taxe d’aménagement.

Les risques en cas d’oubli ou de fraude sont importants :

Amende de 1 200 € à 300 000 €, avec jusqu’à 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.
Ordre de démolition possible par la mairie.
Actions civiles de voisins pour préjudice subi, jusqu’à 5 ans après les travaux.

👉 Une extension non déclarée peut donc se transformer en véritable épée de Damoclès financière et juridique.

Vous avez aimé nos conseils pour savoir quel permis demander pour une extension de maison en France en 2025 ?

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