Acheter un bien immobilier avec travaux présente de nombreux avantages dans la mesure où ils valorisent le bien. Ainsi, les investisseurs augmentent leurs revenus locatifs et profitent d’avantages fiscaux. Toutefois, il faut toujours faire attention à estimer correctement l’enveloppe de travaux pour que votre investissement locatif soit un succès. Alors dans cet article, nous allons essayer de répondre aux questions suivantes : est-ce une bonne idée d’investir dans un bien immobilier avec travaux ? Comment faire une estimation efficace pour les travaux ?
Rénover son bien immobilier pour pouvoir continuer à le louer ?
La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique a instauré une interdiction de mise en location basée sur le DPE. Selon la loi, tous les biens immobiliers classés E, F et G seront progressivement interdits à la location. Donc en tenant compte du classement DPE, il faudra faire des travaux d’amélioration pour pouvoir continuer à louer son bien. Alors faire des travaux n’est pas un choix mais plutôt une obligation.
Est-ce possible d’augmenter ses revenus locatifs grâce aux travaux ?
Outre l’obligation, réaliser des travaux de rénovation aura un impact positif sur votre rendement locatif, car cela vous permettra d’avoir un prix au m² plus faible et donc un rendement locatif plus élevé. L’objectif est donc de valoriser l’appartement pour augmenter sa valeur à la vente mais aussi à la location. Par exemple, les travaux d’amélioration qui apportent un équipement nouveau ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes permettent d’augmenter le loyer alors que les interventions relevant de l’entretien courant ne donnent pas lieu à une augmentation du loyer. Donc, le plus important c’est de bien estimer le coût des travaux pour qu’ils puissent rester proportionnés par rapport aux revenus locatifs.
Quels sont les différents types de travaux ?
Il existe plusieurs types de travaux de rénovation que vous devez connaître pour pouvoir préparer votre projet en estimant le coût des travaux. Nous pouvons les regrouper en 3 parties. Tout d’abord, nous pouvons parler du rafraîchissement qui est la rénovation la plus légère comme la peinture des murs, les revêtements de sol, etc. Vous pouvez compter un budget entre 250€ et 350€ pour donner un coup de jeunesse à votre bien immobilier. Ainsi, vous aurez plus de facilité à louer votre logement même dans une zone avec une faible tension locative. Quant à la rénovation complète, elle est plus lourde et permet de reprendre quasiment totalité des éléments d’un appartement comme par exemple, l’isolation, le cloisonnement, la plomberie, etc. En moyenne, il faut compter entre 550€ et 750€ pour les travaux de rénovation complets. Ce type de rénovation vous permet de transformer un appartement ancien en un logement proche du neuf. Ainsi, vous aurez peu de travaux d’entretiens à prendre en compte par la suite.
Enfin la remise à neuf permet d’aménager des plateaux ou des combles entièrement bruts. Cela consiste à refaire l’intégralité de la salle de bain, de la cuisine, du salon, etc. Ce sont des travaux beaucoup plus lourds et onéreux qui coûtent plus cher. Il faut compter au minimum un budget de 900€. Il est donc recommandé de réaliser ce type de travaux pour des investissements patrimoniaux, dans des villes avec un prix de l’immobilier plus élevé.
Dans une petite ville, vous risquez d’avoir un projet dont le coût total avec travaux est au-dessus du prix auquel est valorisé votre appartement. Vous avez donc une moins-value latente. En revanche, la tension locative étant plus faible dans ces villes, cela vous permet de vous différencier et de louer plus facilement et plus cher.
Comment estimer rapidement le coût des travaux ?
Une erreur sur le budget des travaux peut vite faire baisser votre rentabilité. Il est donc primordial de faire passer des professionnels sur votre chantier pour avoir un devis précis et être sûr que vous n’avez rien oublié. Ainsi, vous pouvez calculer votre rendement locatif et valider votre achat.
Il est également très important d’être capable de faire une estimation rapide au moment de l’analyse de l’annonce pour devancer les autres investisseurs. De cette manière, vous pouvez avoir un avis sur la rentabilité de bien avant de décider d’aller visiter. A ce stade, LyBox propose une extension rendement locatif qui vous permet d’intégrer le coût des travaux pendant votre recherche. Ainsi, vous personnalisez les travaux et vous ne perdez pas votre temps avec des calculs. Aussi, grâce à leur simulateur d’investissement locatif, vous pouvez prendre en compte le coût des travaux lors de vos calculs de rentabilité. Donc, vous économisez votre temps et votre énergie pour l’essentiel.
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