Si l’investissement dans la pierre est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier, c’est aussi une excellente manière de générer des revenus complémentaires. Encore faut-il que le bien soit rentable. Mais comment savoir ? Il existe plusieurs indicateurs vous permettant de savoir si votre investissement immobilier est rentable. Voici les principaux.
Le calcul de rentabilité brute et nette
Avant d’effectuer les calculs de rentabilité, il convient de faire le point sur les recettes et les dépenses engagées par le bien immobilier.
Connaître ses recettes et dépenses
Pour savoir si votre investissement immobilier est rentable, il faut déjà connaître les recettes et dépenses.
Les recettes, ce sont tous les revenus locatifs. Si le logement est déjà loué lors de l’achat, vous n’aurez aucune difficulté à connaître le montant des loyers perçus. En revanche, s’il est vide, il faudra réaliser une étude de marché en utilisant les annonces de vente et location immobilière. Ici, vous devrez comparer les biens présentant les mêmes caractéristiques, c’est-à-dire type de bien, superficie, équipement, quartier, etc.
Ensuite, les dépenses concernent tous les frais et charges incombant au propriétaire, aussi bien pour l’achat réalisé que pour la gestion locative :
- Les mensualités d’emprunt (cela correspond au prix d’achat, frais de notaire, frais d’agence, travaux, taux d’emprunt et assurance emprunteur) ;
- La taxe foncière ;
- Les impôts ;
- Les charges de copropriété ;
- Les frais de gestion locative (comme les honoraires d’une agence immobilière ou l’abonnement à un logiciel de gestion locative en ligne) ;
- Les assurances (l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), et éventuellement l’assurance pour loyers impayés (GLI)).
Vous l’aurez compris, pour un investissement immobilier rentable, il faut que les recettes soient supérieures aux dépenses. Il est donc primordial de bien sélectionner son bien immobilier, et notamment la ville où investir.
Calculer la rentabilité de son investissement immobilier
Une fois que vous avez tous les éléments, vous pouvez enfin savoir si votre investissement immobilier est rentable.
Bien souvent, les investisseurs se basent sur la rentabilité brute, qui compare les loyers par rapport à l’investissement initial.
Taux de rendement brut = (loyer mensuel * 12) / montant de l’investissement
Si cette méthode est efficace pour avoir un aperçu de la rentabilité, elle présente toutefois un inconvénient majeur : l’absence de prise en compte des charges. C’est là que la rentabilité nette intervient.
Taux de rendement net = (loyers annuels) – charges / montant de l’investissement
Alors maintenant, la question est : quel est le bon taux de rendement locatif ? En réalité, il n’y a pas de chiffre précis vous indiquant si vous devez investir. Cela dépend du type de bien et de sa localisation.
Le cash flow pour savoir si son investissement immobilier est rentable
Le taux de rendement est l’un des meilleurs indicateurs pour savoir si votre investissement immobilier est rentable. Mais il ne vous dit pas exactement combien vous allez récupérer tous les mois.
Pour cela, il faut utiliser le cash flow qui correspond au flux de trésorerie généré par le bien.
Cash-flow = recettes – dépenses
Le TRI et la VAN pour connaître la rentabilité sur le long terme
Si vous souhaitez savoir si votre investissement immobilier sera rentable sur une longue période, il est possible d’utiliser le TRI et la VAN. Mais ces indicateurs sont particulièrement complexes.
Le taux de rendement interne (TRI)
Le taux de rendement interne permet de connaître la rentabilité d’un investissement immobilier sur le long terme. En effet, si vous utilisez simplement les taux de rentabilité vus précédemment, vous constaterez qu’ils fluctuent d’une année sur l’autre.
Avec le TRI, vous obtiendrez une moyenne sur toute la période considérée (comme la durée de l’emprunt). Mais pour cela, il faut évidemment connaître tous les flux de trésorerie sur la période. C’est-à-dire, les recettes et les dépenses susmentionnées, mais aussi les avantages fiscaux issus des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi Bouvard, LMNP,…).
TRI = (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / nombre d’années) – 1]
Pour vous aider dans tous ces calculs, n’hésitez pas à utiliser un outil en ligne de calcul de rendement locatif.
Le TRI est un excellent indicateur pour connaître la pertinence d’un achat immobilier.
En outre, il peut être utilisé pour tous types de placements (assurance vie, actions, plan épargne retraite, …). Cela vous permet ainsi de comparer les investissements entre eux pour sélectionner la meilleure option.
La valeur actuelle nette
La valeur actuelle nette permet de connaître le bénéfice final d’un investissement immobilier. Là encore, elle peut être utilisée pour différents types de placement.
Cela dit, son calcul est particulièrement complexe et repose sur l’anticipation et la prévision du taux d’actualisation.
En tant qu’investisseur, il est préférable d’utiliser des solutions de simulation pour connaître la VAN.
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