Il peut être très intéressant financièrement d’acquérir un bien à rénover. Cependant, cela peut s’avérer particulièrement compliqué d’estimer quel est le bon prix pour ce bien. Voici quelques conseils pour vous aider à déterminer à quel prix acheter une maison à rénover.
Consulter les ventes DVF pour savoir à quel prix acheter une maison à rénover
Une des premières choses à faire pour savoir à quel prix acheter une maison à rénover c’est d’aller consulter les ventes DVF. La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) contient toutes les ventes immobilières réalisées en France. Pour chaque vente, les informations suivantes sont renseignées :
- Date de la vente
- Adresse exacte de la propriété
- Montant de la vente (Hors frais de notaire, et frais d’agence inclus s’ils sont côté vendeurs)
- Type de bien : Maison, Appartement, etc.
- Nombre de pièces
- Superficie du bien
À partir de ces informations, il est possible d’avoir un premier ordre d’idée des prix pratiqués sur un secteur géographique donné. Dans le cadre d’une rénovation importante, il peut être opportun de s’intéresser plutôt aux tranches basses qui vont mieux représenter les prix du marché pour ce type de vente.
De plus, les ventes disponibles remontent jusqu’à 2014. Il existe donc plus de 15 millions de ventes dans lesquelles trouver des comparables. Il faudra en revanche réactualiser le prix en se basant sur l’augmentation des prix de l’immobilier sur l’emplacement concerné et la date de la vente.
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Estimer le montant des travaux avant d’acheter une maison à rénover
Un autre élément à prendre en compte pour savoir à quel prix acheter une maison à rénover est d’estimer le montant des travaux. Pour cela, il est recommandé de réaliser une contre-visite avec un professionnel du bâtiment.
Le professionnel saura vous faire une première estimation du montant de la rénovation à effectuer. Vous pourrez ainsi évaluer plus facilement si le montant de l’acquisition plus le montant des travaux arrivent dans des prix raisonnables par rapport au marché.
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Lors de cette visite, il est important de penser à vérifier tous les points qui peuvent représenter des coûts conséquents avant d’acheter une maison ancienne. Voici quelques exemples de points à vérifier avec attention :
- Etat des fenêtres (isolation, vitrage, etc.)
- Etat du réseau électrique (compteur, prises, etc.)
- Isolation de la maison (murs, toiture)
- Etat de la façade et de la toiture
Vous pourrez également vous appuyer sur le rapport du diagnostiqueur qui vous donnera de nombreuses informations utiles quant à l’état du logement avec le DPE. Pas de DPE disponible ? Réalisez-en un ! Découvrez sur notre blog à quel prix vous pouvez faire un DPE pour une maison ancienne.
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Consulter les annonces de maison à rénover
En complément des ventes DVF, il est recommandé de consulter les autres annonces de biens comparables. Les prix des annonces sont un peu faussés car il n’est pas rare qu’ils soient négociés, mais ils permettront d’avoir un ordre de grandeur.
La difficulté réside également dans la capacité à estimer l’effort de rénovation nécessaire à partir des quelques informations fournies dans l’annonce. Là aussi, il faudra arriver à effectuer une comparaison macro avec le bien que vous envisagez d’acheter.
Analyser le potentiel de valorisation de la maison à rénover
Après rénovation, le logement aura pris de la valeur. Il est pertinent d’évaluer quelle plus-value sera apportée par les travaux. Pour cela, il faut estimer quelle serait la valeur de la propriété une fois les travaux réalisés.
Il est possible pour cela de consulter à nouveau les ventes DVF, et de se focaliser plutôt sur les ventes de la tranche haute. Le fait d’augmenter la valeur d’un bien à terme de sorte qu’elle soit supérieure au montant initial peut représenter un intérêt en soi.
Vérifier que le prix est compatible avec votre projet de rénovation
Si l’achat du logement n’est pas pour une résidence principale, il a probablement pour objectif d’être un placement financier. Le plus important est donc de vous assurer que le montant de votre achat est compatible avec vos objectifs de rentabilité.
Cet élément est presque plus important que d’acheter au prix du marché. En effet, si vous achetez plus à un prix un peu plus élevé que le marché, mais que votre objectif de rentabilité est atteint, il est tout à fait envisageable de se positionner sur le bien.
Pour vous informer au maximum, et vous donner une idée la plus précise possible du budget que peut représenter une rénovation de maison, découvrez le budget prévisionnel calculé par l’agence Antoine Decourt Architecte du projet Archibien présenté ci-dessus :
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (TTC ) |
| Lot n°1 | Installation de chantier et travaux préparatoires | 2 640 € |
| Lot n°2 | Démolition, dépose et mis en décharge | 6 270 € |
| Lot n°3 | Maçonnerie | 6 050 € |
| Lot n°4 | Menuiseries | 39 490 € |
| Lot n°5 | Serrurerie | 17 160 € |
| Lot n°6 | Doublage et cloisonnement | 3 740 € |
| Lot n°7 | Éléctricité | 5 500 € |
| Lot n°8 | Peinture | 11 550 € |
| Lot n°9 | Plomberie | 20 900 € |
| Lot n°10 | Cheminée | 7 150 € |
| Lot n°11 | Aléas | 5 500 € |
| TOTAL TRAVAUX | 125 950 € | |
| Lot n°12 | Honoraires architecte | 18 285 € |
| Lot n°13 | Assurances et études complémentaires | 5 300 € |
| TOTAL | 149 535 € |
En conclusion, il y a de nombreux moyens de se rassurer sur le prix que vaut une maison à rénover. Certaines sources d’informations vous permettent de consulter des informations passées et factuelles. D’autres vous permettent de consulter des informations sur le marché actuel. Enfin, une analyse financière de votre côté devrait également vous permettre de savoir si le prix proposé est compatible avec la nature de votre projet.
© Photographies : Pascal Mendez
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