Devenir propriétaire est le rêve de bon nombre de familles en France. A ce jour 58% des Français sont propriétaires de leur propre logement. Bien souvent devenir propriétaire est synonyme de travaux que ce soit par l’achat d’un bien neuf ou par un l’achat d’un bien à rénover. Même si l’action d’achat reste la même, il existe bien des différences entre acquérir un bien à construire ou à rénover. Chaque année, ce sont en moyenne 250 000 logements neufs qui sont achetés contre près de 750 000 biens à rénover ; pourquoi une telle différence ?
Nous allons donc tenter d’apporter quelques réponses à cette question et ce en regardant les avantages et inconvénient de ces deux types acquisitions.
Les avantages et les inconvénients de la construction d’un logement neuf
Les avantages de la construction d’un logement neuf
L’acquisition et la construction d’un logement neuf a souvent la réputation d’être la solution la moins coûteuse, à commencer par l’achat du terrain, souvent situé en périphérie des villes, donc bénéficiant d’un emplacement moins prisé et dont le prix du m² est forcément moins cher. Ensuite il est bon de rappeler que les frais de notaire sur l’achat d’un bien neuf sont de 2% à 3% contre 8% pour un bien à rénover permettant de réaliser une belle économie en comparaison d’un même bien à rénover. Enfin les sources d’économies se situent souvent sur la construction en elle-même, construction « sur mesure » qui vous permettra de choisir ce qui vous va, ce dont vous avez besoin ou réduire la voilure si besoin, en aucun cas vous n’aurez à vous adapter aux nombreuses contraintes liées à de la rénovation.
Continuons sur cet aspect du « Sur mesure », dont la souplesse permet, certes, de maitriser au mieux le budget, mais qui a aussi l’avantage de vous donner la main sur absolument tout, que ce soit l’emplacement de la maison sur le terrain, le choix des ouvertures, l’emplacement de la cuisine ou même les systèmes de sécurité comme le propose le site ProtectHome. Bref vous aurez là, la possibilité de créer le bien qui vous convient à 100%, ce qui n’est pas toujours le cas d’une rénovation, avec qui, il faut souvent composer et ce en faisant un bon nombre de compromis.
Autre avantage du neuf, c’est qu’il vous permettra de construire avec les dernières normes en vigueur, les derniers matériaux, les dernières innovations, en vous donnant notamment accès aux normes environnementales les plus poussées vous assurant des performances thermiques futures optimales et donc un gain non négligeable sur vos dépenses énergétiques.
Enfin la construction d’un logement neuf, vous donnera accès à de longues garanties, en bénéficiant notamment de la décennale de l’entrepreneur que vous aurez sélectionné. Votre logement sera donc couvert pendant 10 ans contre la plupart des malfaçons. Il vous faudra tout de même vous assurer que l’entreprise réalisant les travaux ait bien souscrit à une assurance dommages-ouvrage, sans quoi la décennale ne tient pas, ainsi n’hésitez pas, à la signature du devis, d’exiger une copie de cette souscription.
Les inconvénients à construire un logement neuf
La construction d’un logement neuf, est bien souvent longue et laborieuse. Tout commence par la recherche et le choix du terrain. Plusieurs visites vous seront nécessaires et vous devrez vous poser de multiples questions afin d’être sûr d’avoir fait le bon choix (notamment l’emplacement des maisons de vos futurs voisins, la nature des terrains environnent, constructibles ou pas, quels sont les projets aux alentours….). Viendra ensuite le temps des démarches administratives avec le dépôt du permis de construire et le respect strict du PLU en place (généralement 2 mois sont nécessaires à son obtention). Pensez aussi au temps pour relier le terrain à l’assainissement, l’eau et l’électricité et c’est uniquement à ce moment-là que le terrassement et la construction pourront réellement commencer pour un délai qui avoisine bien souvent les 12 mois minimum. Environ 12 mois durant lesquels il vous sera probablement nécessaire de vous loger, à contrario de la rénovation, où, dans certain cas, il sera possible d’aménager une partie de la maison tout en habitant une autre partie.
Enfin, soulignons qu’aujourd’hui, un problème d’ordre financier s’invite tout de même à table, c’est le coût très fluctuant des matériaux de construction et il est à peu près certain qu’un devis signé aujourd’hui ne sera plus valable dans 6 mois quand l’entrepreneur devra commander les menuiseries…. Le problème existe aussi pour les biens à rénover, à la différence près, qu’une grosse base de l’ossature du bien est existante, donc beaucoup moins de matériaux à acheter.
Enfin, dans la grande majorité des cas, le retour sur investissement et les plus-values sont beaucoup plus faibles avec la construction d’un logement neuf, s’expliquant principalement par des emplacements moins prisés, plus éloignés des zones et quartiers fortement demandés.
Rénovation d’un bien : avantages et inconvénients
La rénovation d’un bien, quels en sont les avantages
La rénovation d’un bien est souvent jugée moins technique et plus abordable qu’une construction neuve. En effet nul besoin de terrassement, de fondation et de gros œuvres, permettant bien souvent aux acquéreurs de réaliser eux même une grande partie des travaux, source indéniable d’économie et plus-value future.
Rénover un bien c’est aussi, dans certains cas bien sûr, la possibilité d’habiter une partie du bien tout en réalisant les travaux dans une autre partie, vous évitant de devoir vous loger durant cette période, ce qui permettra, là encore, des économies non négligeables.
Enfin l’un des avantages de la rénovation mis en avant par les professionnels du secteur est plus d’ordre financier, en effet rénover un bien sera toujours beaucoup plus rentable qu’une construction neuve et permettra de réaliser des plus-values beaucoup plus intéressantes et ce pour quelques raisons simples :
Tout d’abord les emplacements des biens à rénover sont souvent situés dans des quartiers résidentiels de centre-ville, proches de toutes commodités, donc très recherchés, prisés et revendable au prix du m² du neuf du secteur… alors qu’à l’achat le bien vous aura coûté un prix au m² bien inférieur. Une rénovation permet aussi d’allier le caché de l’ancien avec la modernité de notre époque, créant des biens sortant du commun et là aussi très recherchés ; le parfait exemple est souvent la vielle bâtisse de centre-bourg ou centre-ville, rénovée au goût du jour, idem pour de vielles fermes rénovées avec de grandes menuiseries et autres ouvertures modernes, dans ce cas aussi, les plus-values peuvent être intéressantes.
Et pour finir, un des derniers avantages que l’on pourrait avancer, sont l’ensemble de primes gouvernementales ou prêts à taux 0, accordés afin de lutter contre les passoires énergiques notamment, tel que les primes sur les systèmes de chauffage modernes, les panneaux solaires, les isolations des combles ou encore l’isolation des façades par l’extérieur.
Les inconvénients d’une rénovation
Rénover un bien, peut s’avérer plus compliqué que prévu. En effet partir d’une base existante, limite forcément les choix, les choix de certaines implantations, de certaines ouvertures, de pose d’un escalier… et donc d’organisation intérieure même du bien.
L’obligation de s’adapter à l’existant et à ses contraintes techniques sera omniprésente et vous demandera certains choix et compromis, vous éloignant souvent de ce que vous auriez idéalement voulu.
De plus en s’engageant dans un projet de rénovation, il sera primordial de savoir se projeter, savoir quoi faire de l’existant, savoir comment faire évoluer l’existant, chose que tout le monde ne peut ou ne sais pas faire, mais c’est pourtant la clé de voute de travaux réussis. Il faudra avoir la vision juste en s’imaginant les cloisons à abattre, celles à conserver et utiliser, ne pas avoir peur d’imaginer la cuisine dans un autre endroit, bref savoir déstructurer le bien tel que vous le voyez afin d’utiliser et optimiser au mieux les volumes.
C’est pourquoi, dans bien des cas, l’aide d’un architecte peut s’avérer très précieuse, même si cela a un cout. Cela permettra de passer au mieux le stade de la projection dans ce projet, mais aussi de bien gérer votre budget. En effet on estime qu’un budget rénovation initial doit être réhaussé au minimum de 10%, lié aux contraintes non identifiées par des néophytes, ou tout simplement une sous-évaluation du budget travaux, c’est dans ce cadre-là, que l’appui d’un architecte peut être très utile.
Enfin, comme nous l’avons déjà souligné, en règle générale, rénover un bien signifie mettre la main à la patte pour réaliser quelques travaux soit même, il faut donc être un minimum à l’aise avec les outils ou alors avoir le budget nécessaire pour faire faire par des professionnels l’intégralité de la rénovation.
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