Dans un contexte où la valorisation du patrimoine immobilier va de pair avec la transition énergétique et la revitalisation des centres-villes, de nombreux propriétaires s’interrogent sur les avantages fiscaux liés à la rénovation de bâtisses anciennes.
Or, il est tout à fait possible de bénéficier d’un levier fiscal intéressant en rénovant une vieille maison, notamment grâce au dispositif Denormandie et à diverses aides publiques favorisant la rénovation énergétique.
Le dispositif Denormandie : un outil de défiscalisation attractif pour les bâtiments anciens ?
Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie vise à encourager l’investissement locatif dans l’ancien, sous condition de rénovation. Inspiré du dispositif Pinel, il s’applique aux logements situés dans certaines villes moyennes éligibles au programme “Action cœur de ville” ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (en savoir plus sur la-loi-denormandie.immo).
La réduction d’impôt accordée est similaire à celle de l’ancien dispositif Pinel. Elle dépend de la durée de mise en location du bien :
12 % pour un engagement de location sur 6 ans ;
18 % pour 9 ans ;
21 % pour 12 ans.
Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur doit impérativement réaliser des travaux de rénovation représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération. C’est-à-dire le prix d’acquisition du bien majoré du montant des travaux. Ces travaux doivent répondre à des critères précis d’éligibilité. Parmi les opérations de rénovation éligibles figurent notamment :
- l’amélioration de la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique exigé de 20 % à 30 %, en fonction du type d’habitation (individuelle ou collective) ;
- la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi les suivants : remplacement de la chaudière, isolation de la toiture, isolation des murs, changement du système de production d’eau chaude, remplacement des menuiseries (fenêtres) ;
- la création de surfaces habitables nouvelles, telles qu’un balcon, une terrasse, une véranda ou un garage, contribuant à valoriser le bien.
Les autres aides à la rénovation d’une bâtisse ancienne
Le gouvernement a également mis en place plusieurs aides qui viennent soutenir les travaux de rénovation, notamment pour de vieilles bâtisses sur le plan énergétique :
MaPrimeRénov’
Gérée par l’Anah, cette aide s’adresse aux propriétaires occupants ou bailleurs et finance des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation. Le montant varie selon les revenus du ménage et les gains énergétiques réalisés. C’est aujourd’hui l’un des principaux soutiens à la rénovation énergétique.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Les CEE permettent d’obtenir des primes versées par les fournisseurs d’énergie en échange de travaux améliorant la performance énergétique du logement. Près de 200 types de travaux sont éligibles comme l’isolation, le chauffage, la production d’eau chaude ou encore la ventilation.
Le déficit foncier
Destiné aux propriétaires bailleurs souhaitant rénover de vieilles bâtisses, ce mécanisme permet de déduire les charges liées aux travaux (réparation, amélioration) des revenus fonciers. En cas de solde négatif, une partie peut être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
L’éco prêt à taux zéro
L’éco-PTZ finance les travaux de rénovation énergétique sans intérêt, jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale et 30 000 € pour une rénovation ponctuelle. Il est accessible sans condition de ressources, pour les propriétaires occupants ou bailleurs, et peut être cumulé à l’aide MaPrimeRénov’.
Les aides locales (régionales ou communales)
Les collectivités territoriales, qu’elles soient régionales, départementales ou communales, proposent également des aides financières pour accompagner les particuliers dans leurs projets de rénovation.
Elles peuvent concerner divers types de travaux, tels que le ravalement de façade, l’isolation thermique ou encore l’amélioration globale de l’habitat. Cela peut varier selon les priorités locales et les caractéristiques du territoire. Il est recommandé de se rapprocher de la mairie de sa commune pour connaître les dispositifs disponibles localement.
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Construire ou rénover : quel choix pour optimiser sa fiscalité ?
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, une question revient souvent : faut-il construire du neuf ou rénover une bâtisse dans l’ancien pour bénéficier d’avantages fiscaux intéressants ? Aujourd’hui, la balance penche clairement en
faveur de la rénovation. Avec la disparition du dispositif Pinel dans le neuf, les possibilités de défiscalisation se réduisent considérablement pour les constructions récentes. En revanche, la loi Denormandie offre toujours une vraie opportunité de réduction d’impôt, tout en contribuant à la réhabilitation du parc immobilier ancien, souvent délaissé, mais chargé de caractère.
Autre atout : le coût d’acquisition d’un logement ancien est généralement plus bas (environ 15 % à 30 %), ce qui laisse davantage de marge pour investir dans des travaux de qualité, en particulier sur la performance énergétique.
Rénover une bâtisse ancienne, c’est aussi miser sur le charme et l’authenticité. Ce type de bien séduit de plus en plus les locataires et acquéreurs en quête de caractère, tout en s’inscrivant dans une démarche de préservation du patrimoine. Vous pourrez ainsi faire une belle plus-value à la revente.
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