Dans une situation urbaine dense, les possibilités d’agrandissement sont souvent très rares. Cependant, si vous avez la chance d’occuper le dernier étage de votre copropriété, une solution est encore envisageable : la surélévation de votre appartement en toiture, ou depuis les combles. La surélévation en copropriété peut être une solution ingénieuse pour gagner de l’espace verticalement. Cependant, ce type de projet nécessite une étude en amont rigoureuse et détaillée, notamment en raison des enjeux juridiques, techniques et structurels qui y sont liés. La réalisation d’une étude de faisabilité pourrait alors vous permettre d’appréhender tous ces enjeux, pour vous fournir un dossier complet à présenter en AG de copropriété et ainsi obtenir l’autorisation d’un tel projet.
Définition : l’étude de faisabilité
L’étude de faisabilité se présente comme un outil d’analyse précis de votre projet. Elle évalue sa viabilité en fonction de plusieurs critères : techniques, financiers, réglementaires et parfois même juridiques, comme c’est le cas pour des surélévations d’appartement en copropriété. En somme, elle est là pour confirmer si la surélévation d’un bâtiment est faisable.
Après la phase d’analyse, l’étude synthétise alors ce qui est possible de faire par rapport aux besoins établis, et ce qui ne sera pas possible de réaliser par rapport à la situation du bâtiment existant. Par ailleurs, dans un troisième volet, elle vous offre l’opportunité de vous projeter dans une première conception d’aménagement.
Capitale, c’est une étape qui a pour objectif d’informer le maître d’ouvrage sur le potentiel de son projet d’agrandissement.
Première étape d’une étude de faisabilité : l’analyse des lieux
Le contexte géographique
Pour s’assurer que votre projet est légalement réalisable, l’emplacement de votre copropriété dans son quartier doit être analysée. En fonction de son secteur, des restrictions peuvent entraver ce type d’agrandissement. Il s’agira alors d’étudier en détails les contraintes spécifiques liées à une surélévation, émises par le PLU de la commune. Par ailleurs, des démarches administratives pourront aussi être nécessaire afin de bénéficier de plus amples informations concernant la composition des lieux : la nature du sol, qu’il soit argileux, rocheux ou sablonneux, déterminera la profondeur et le type de fondations obligatoires, pour envisager l’ajout d’un étage. L’analyse du contexte géographie doit pouvoir mettre en lumière les contraintes intrésèques à votre propriété dans le bâtiment de la copropriété, qui pourraient orienter l’exécution de votre projet.
La structure existante
Un immeuble sur deux étages demandera une approche différence d’un bâtiment sur 8 étages avec une dent creuse.
Il est impératif d’évaluer la capacité de l’immeuble à supporter une surélévation. Cela inclut l’analyse des fondations, des murs porteurs et des matériaux de construction. Ces constations pourront alors orienter une conclusion vers des interventions de renforcement structurelles. L’analyse de la structure permet de s’assurer que les fondations et les murs porteurs actuels sont sains, et qu’ils pourront supporter le poids additionnel d’un ou plusieurs étages.
Deuxième étape : les droits de la copropriété
La surélévation d’un appartement en copropriété requiert l’accord des autres copropriétaires. Avant d’avancer plus en détail dans son projet de surélévation, le maitre d’ouvrage doit alors se renseigner sur les procédures nécessaires à l’obtention du droit de surélévation en copropriété.
Plus en détails : avant la loi ALUR, il était obligatoire d’avoir l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage de l’immeuble pour pouvoir réaliser une surélévation. Depuis la loi, cette unanimité n’est plus requise. Désormais, il s’agit d’un vote à la majorité. : en savoir-plus.
Il est donc crucial de consulter le règlement de copropriété, pour envisager une assemblée générale afin de présenter votre projet d’agrandissement. Sachez que l’étude de faisabilité sera alors considéré comme un élément d’appui pour présenter votre projet aux copropriétaires.
Troisième étape : l’analyse en détails de vos besoins
L’étude de faisabilité consiste également à identifier les besoins du maître d’ouvrage. C’est cette étape qui prend alors en compte les attentes précises en termes d’usages, d’ambiance, de budget, etc.
Les motivations de votre projet de surélévation d’appartement
Chaque projet d’architecture est singulier, il est donc essentiel d’identifier précisément les motivations qui vous incitent à opter pour une surélévation : quête de pièces additionnelles, volonté d’augmentation la valeur financière de votre propriété… Ce sont ces aspirations qui influenceront significativement la conception et l’organisation de l’espace à venir.
Votre contrainte budgétaire
Une vision précise de votre enveloppe budgétaire facilitera les ajustements nécessaires du projet. C’est cette phase d’estimation rigoureuse qui orientera les postes de dépenses : coût des réalisations, rétribution de l’architecte, charges administratives, entre autres. Outre les frais de construction, n’oubliez pas que votre budget doit aussi recouvrir les taxes, et autres éventuelles indemnisations pour les copropriétaires.
La conception du volume surélevé
Bien que moins prédominante que la détermination de vos besoins, la configuration de l’étage supplémentaire envisagé demeure essentielle. C’est ce moment qui vous offre l’opportunité de méditer sur l’ambiance que vous désirez pour l’agrandissement de votre appartement. Considérez aussi que l’harmonie visuelle de votre surélévation, par rapport à la structure préexistante, pourrait être l’un des facteurs prédominants pour un vote en votre faveur en AG. Sélection des matières, design de la toiture, emplacements des fenêtres : ce sont ces critères qui pourraient assurer la réussite de votre projet…
L’évaluation des options en fonction des analyses précédentes pour émettre des recommandations de surélévation
Une étude de faisabilité se clôture par la synthèse des informations précédemment recueillies, pour esquisser une ou plusieurs recommandations.
Conception de plusieurs scénarios envisageables
Pour offrir aux maîtres d’ouvrage une perspective des alternatives qui s’offrent à lui, plusieurs scénarios sont élaborés, basés sur les objectifs et les contraintes préalablement définis. Ces esquisses doivent lui permettre les options de chaque scénario, pour prendre des décisions éclairées et ainsi choisir l’option qui lui semblera la plus pertinente en matière de fonctionnalité, de design et, avant tout, de coût.
Recommandations techniques et réglementaires
Après avoir établi les différents scénarios, votre architecte sera en mesure de vous orienter vers les méthodes constructives les plus appropriées pour réaliser des travaux en copropriété, ainsi que vers les procédures administratives à respecter. Cela englobe les permis de construire, et les directives d’urbanisme, entre autres.
Estimation budgétaire prévisionnelle
Doté d’une perspective affinée de votre initiative, il devient réalisable de fournir une évaluation budgétaire plus approfondie. Ce jalon est essentiel pour prévenir d’éventuels imprévus et garantir que le projet demeure conforme à l’enveloppe financière prévue.
Voici un exemple de budget prévisionnel réalisé pour l’étude de faisabilité d’une surélévation d’appartement en copropriété :
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (TTC) |
| Lot n°1 | Frais de chantier | 26 000 € |
| Lot de gros œuvre | ||
| Lot n°2 | Gros œuvre | 26 000 € |
| Lot n°3 | Enduits | 14 000 € |
| Lot n°4 | Ossature bois | 25 000 € |
| Lot n°5 | ITE | 14 000 € |
| Lot n°6 | Charpente | 39 000 € |
| Lot n°7 | Couverture et zingerie | 38 000 € |
| Lot n°8 | Menuiseries extérieures | 13 000 € |
| Lot n°9 | Serrurerie | 7 000 € |
| Lot de second œuvre | ||
| Lot n°10 | Menuiseries intérieures | 44 000 € |
| Lot n°11 | Cloisons, plafonds, isolation | 23 000 € |
| Lot n°13 | Sols et faïence | 15 000 € |
| Lot n°14 | Peinture | 20 000 € |
| Lot technique | ||
| Lot n°15 | Plomberie et sanitaires | 13 000 € |
| Lot n°16 | Électricité et VMC | 25 000 € |
| Autre lot | ||
| Lot n°17 | Cuisine équipée | 11 000 € |
| TOTAL | TOTAL ESTIMÉ TTC (hors aléa) | 353 000 € |
L’étude de faisabilité : un facteur de réussite pour la surélévation d’un appartement en copropriété
Ces missions d’analyses et d’études de faisabilité règlementaires, techniques et budgétaires sont vraiment essentielles dans la définition des enjeux de votre projet.
Elles peuvent être pertinentes avant l’achat d’un appartement, pour savoir si le potentiel recherché est bien là, pour une première approche avant de contacter votre banque pour solliciter un financement, ou même renforcer votre dossier aux yeux des copropriétaires.
La surélévation d’un appartement en copropriété reste complexe. De nombreux paramètres sont à prendre en compte. Il est fortement recommandé dès ce stade de prendre contact avec une structure spécialisée dans ce genre d’études pour ne rien oublier et déléguer votre énergie, car chacun son métier ! Le coût de ces missions vous fera très probablement économiser du temps dans les mois qui suivront, il ne faut pas vous en priver.
Une fois le projet validé dans les grandes masses, une esquisse, un APS-APD, la demande d’autorisation de travaux (DP ou PC) permettront de ficeler les détails du projet de surélévation d’appartement en copropriété (finalisation des plans, lancement de l’appel d’offre auprès des artisans…). Les travaux pourront ainsi se lancer sereinement, sur des bases solides, vous aurez alors moins d’imprévus, et la tête plus libre !
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