Lorsque l’on envisage un projet de construction de maison, il est crucial d’examiner les différentes facettes qui le composent. Il s’agit de s’assurer qu’il peut réellement voir le jour. Avant de vous lancer tête baissée dans la conception de votre future demeure, la réalisation d’une étude de faisabilité architecturale pourrait vous permettre d’y voir plus clair. Cruciale, cette étape offre un panorama complet des opportunités et des contraintes associées à votre projet immobilier.
Définition : qu’est ce qu’une étude de faisabilité ?
Une étude de faisabilité est une phase d’analyse qui a pour objectif d’informer le maître d’ouvrage (porteur du projet) sur la viabilité de son projet. Cette étape préliminaire lui donne une vision claire des possibilités concrètes de ce projet de construction de maison. Elle interroge notamment sa faisabilité technique, et économique, sur une parcelle donnée, qui a ses contraintes propres. Cette étude cerne le cadre légal et réglementaire, en identifiant les droits et interdictions inhérents à votre projet, au regard du contexte local.
Dans un second temps, cette étude peut également vous permettre de vous projeter dans une première conception d’aménagement, et ainsi découvrir un aperçu du potentiel de votre futur bien immobilier.
Après la phase d’analyse, celle-ci synthétise alors ce qui est possible de faire par rapport à vos envies, et ce qui ne le sera pas par rapport à la situation de la parcelle.
qui fait suite à la réalisation d’une étude de faisabilité par nos services Archibien.
Première étape d’une étude de faisabilité pour une construction de maison : l’analyse de la parcelle
La situation géographique de la parcelle
L’emplacement, c’est la pierre angulaire de tout projet de maison. Une analyse approfondie du site et de ses alentours est alors primordiale. Celle-ci permet de cerner les spécificités du terrain : est-il en pente, est-il sujet à des contraintes réglementaires fortes, ou est-il bordé d’éléments paysagers notables ? Le rapport aux voisins est également à prendre en compte (vues, vis-à-vis…), tout comme les questions d’accès sur la parcelle.
Il s’agira alors ici de détailler toutes caractéristiques intrinsèques de la future construction. Comment se positionnera-t-elle par rapport aux parcelles adjacentes ? Quelles pourraient être ses hauteurs, son implantation pour profiter du soleil, ou au contraire s’en protéger ?
Tous ces sujets prennent forme dans des documents dessinés sur la base du plan de parcelle et des données issues des réglementations qui la concernent.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est pour cela épluché pour identifier les droits et contraintes de construction, mais le Code Civil peut donner des indications également. Aussi, dans certaines zones rurales, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique. La loi Littorale ou d’autres règles de préservation du Patrimoine peuvent également jouer un rôle dans certaines zones.
Au global, il est important de retenir qu’une analyse du terrain et de ses caractéristiques est inévitable, afin de mettre en lumière de potentiels contraintes sur la conception de votre construction de maison.
Les données techniques de la parcelle
Quoi qu’il arrive, une mission parallèle est essentielle : celle de l’analyse technique du site. Un bureau d’études techniques spécialisé en études de sols pourra vous proposer une première mission, pour définir les qualités et inconvénients du terrain.
Une étude de sols via des premiers forages est alors réalisée pour déterminer l’emplacement idéal de la future maison. Elle permet aussi de comprendre si celle-ci aura besoin de fondations spéciales, qui seront plus onéreuses que des fondations traditionnelles.
Lorsque l’on parle de construire sur une parcelle présentant déjà un ou plusieurs bâtis, il est impératif de les examiner. Cette analyse s’assure de leurs états, pour repérer d’éventuels problèmes structurels ou contraintes techniques (défauts de construction, infiltrations…). Elle détermine alors les interventions nécessaires pour garantir la pérennité de votre projet de construction en proximité. Là aussi, un bureau d’étude technique pourra vous accompagner.
Deuxième étape : l’analyse en détails de vos attentes
Les futurs usages
Chaque foyer a ses propres besoins. Il est alors essentiel de définir précisément les usages et les espaces nécessaires que vous attendez. Combien de pièces désirez-vous ? Avez-vous des équipements ou des spécificités programmatiques en tête ? Cette étape de l’étude de faisabilité est consacrée à la traduction de vos envies, en un programme des surfaces à développer, des circulations et des liens entre les zones par exemple. Cette analyse oriente alors vers une volumétrie générale à respecter pour faire concorder vos besoins et le projet de construction de maison neuve.
La contrainte budgétaire
Le budget, nerf de la guerre, orientera lui-aussi forcement la conception de votre construction de maison. C’est pourquoi il est crucial de définir son enveloppe budgétaire, pour s’assurer de la faisabilité financière de votre projet.
Le mieux est de tout d’abord solliciter un rendez-vous avec votre banque et/ou financeurs d’autres types, afin de dégager une première enveloppe. Celle-ci va alors orienter l’étude.
Le recoupement de votre programme, des enjeux techniques et administratifs comme vu précédemment, permettra de définir vos priorités, et faire des choix quant aux travaux essentiels, et à ceux qui pourront être remis à plus tard.
Les envies esthétiques et conceptuelles
Au-delà des usages, il ne faut pas oublier la forme. Quelle type de volumétrie et quel style souhaitez-vous pour votre maison ? Quels sont vos goûts, et quelle identité souhaitez-vous lui apporter ? Cette étape vise alors à cerner vos aspirations esthétiques (toiture plate, façades vitrées, bardages, rapport au contexte environnant, vues à dégager, etc.), tout en les confrontant aux contraintes techniques et réglementaires précédemment identifiées.
L’évaluation des options en fonction des analyses précédentes pour émettre des recommandations
La fin d’une étude de faisabilité architecturale consiste à synthétiser toutes les informations précédemment recueillies, pour vous apporter une ou plusieurs recommandations. Celles-ci peuvent prendre la forme de plans schématiques plus ou moins aboutis selon votre budget, de plans masses, de croquis, d’images, de moodboard… le tout compilé dans un rapport de synthèse. Celui-ci présente alors les différentes options envisageables, et les contraintes à prendre en compte.
Conception de plusieurs scénarios d’aménagement intérieur pour votre maison
Pour vous donner une vision claire des options d’aménagement qui s’offrent à vous, différents scénarios envisageables peuvent être dessinés, en fonction des objectifs du projet précédemment établis.
Cette mission s’ajoute aux précédentes. Il s’agit là de dessiner du plan, de calibrer les espaces plus précisément entre eux, le tout dans le gabarit déterminé par les premières conclusion de l’étude de faisabilité règlementaire.
produites dans l’une de nos mission Archibien.
Estimation budgétaire prévisionnelle
Une estimation financière du coût global de votre projet de construction de maison peut à ce moment-là être affinée, puisque le calcul des surfaces de fondations, de sols, des mètres linéaires de murs, de nombre de salle-de-bains, ou encore de dimensionnement d’une cuisine sont plus précis.
Celui-ci permet aux porteurs de projet de comparer les macro-chiffrages de chaque scénario, afin de prendre des décisions éclairées : revoir à la baisse les surfaces, faire certaines finitions (peintures, pose de sols…) soi-même, repousser le paysagisme à plus tard, différer l’achat de mobilier…
Voici un exemple de budget prévisionnel réalisé pour l’étude de faisabilité d’une construction de maison
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (HT) |
| TRAVAUX ET CLOS OUVERT | ||
| Lot n°1 | Terrasse et assainissement | 26 700 € |
| Lot n°2 | Fondation et gros-œuvre | 30 220 € |
| Lot n°3 | Structure métallique | 31 750 € |
| Lot n°4 | Revêtements de façade | 20 600 € |
| Lot n°5 | Charpente et couverture | 13 100 € |
| Lot n°6 | Menuiseries extérieures | 35 000 € |
| Lot n°7 | Électricité | 12 400 € |
| Lot n°8 | Plomberie | 15 980 € |
| Lot n°9 | Équipement technique | 9 650 € |
| SECOND ŒUVRE | ||
| Lot n°10 | Cloisonnement, doublage et isolation | 26 286 € |
| Lot n°11 | Menuiseries intérieures | 15 750 € |
| Lot n°12 | Carrelage et revêtements de sol | 17 250 € |
| Lot n°13 | Peinture | 8 841 € |
| AMÉNAGEMENTS EXTÉRIEURS | ||
| Lot n°14 | Aménagements extérieures | 4 500 € |
| TOTAL | TOTAL TRAVAUX | 268 087 € |
| Lot n°15 | Honoraires architecte et bureau d’études (TTC) | 51 307 € |
| TOTAL | BUDGET PRÉVISIONNEL MOYEN (TTC) | 373 012,39 € |
L’étude de faisabilité : le facteur de réussite pour la construction de sa maison
Vous l’avez compris, l’étude de faisabilité est une boussole qui vous guide dans le lancement et la réussite de votre projet de construction de maison. Cela peut être avant l’achat d’un terrain, ou encore dans le cadre d’une division de votre parcelle.
Se faire accompagner par des professionnels pour faire les bons choix dès le lancement du projet est impératif. Ces études sont payantes car elles nécessitent des compétences, des outils, et du temps. Cependant, elles sont tout aussi importantes que le travail du maçon ou du charpentier : c’est un tout !
Les prochaines étapes de projet vous emmèneront quant à elles dans la définition plus précise de l’architecture à proprement parler, des revêtements extérieurs, des finitions intérieures, ou encore des modes de chauffage !
Faîtes appel à Archibien : nous réalisons pour vous l’étude de faisabilité de votre projet de construction de maison. Vous validez ainsi sa faisabilité et viabilité, et découvrez le potentiel de votre futur bien immobilier !
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