Comment vendre son appartement à Paris

L’augmentation des taux d’intérêts pour emprunter est devenue une constante depuis le début de l’année. Cette hausse était attendue par les professionnels de la banque et de l’immobilier mais elle est bien plus considérable que prévu. En début d’année, il était encore possible d’avoir accès au crédit à des taux avoisinant 1%. Aujourd’hui, les taux moyens pratiqués sont à plus de 2% soit le double de ce qui était pratiqué.

L’impact d’une bonne estimation sur les prix ?

Aujourd’hui plus que jamais l’estimation immobilière réalisée par un professionnel est essentielle pour le bon déroulé d’un projet immobilier. Une bonne estimation vous permet de vendre plus rapidement et surtout au meilleur prix.

Comment s’y prend votre conseiller immobilier pour bien estimer votre bien ?

Il réalise une étude comparative de marché entre les prix des biens vendus dans le secteur et les qualités du bien. Attention à bien faire une différence entre les prix des biens en vente et les prix vendus.

La problématique de tout particulier souhaitant estimer son appartement à Paris par exemple, est qu’il doit faire face à une absence d’objectivité du fait de son approche affective. Cette approche peut fausser son estimation immobilière.

C’est tout le contraire du professionnel qui, connaissant son secteur et ayant une approche totalement différente vis-à-vis du bien pourra faire l’estimation du prix de manière plus objective.

L’estimation s’appuie bien-sûr sur les caractéristiques de votre bien (surface carrez, état général, son aménagement, diagnostic et DPE notamment etc.. ) auquel va s’ajouter si tel est le cas des surfaces qu’on annonce pondéré (surfaces sous-combles exploitables / exploités, terrasse ou balcon, surface au sol) et le secteur géographique. Selon votre secteur, le prix au m² peut varier très fortement, par exemple sur Paris 11ème le prix moyen au m² selon Paris.notaires est de 10 450€, le 12ème arrondissement quant à lui est à 9 570€ m² et pour finir le 20ème arrondissement est à 9 230€ du m². Ce sont des arrondissements qui sont limitrophes les un des autres mais qui dispose d’une variation plus ou moins forte, on le constate avec cette différence de plus de 1 200€ au m² entre les prix moyens pratiqués dans le 11ème arrondissement et le 20ème arrondissement. On peut également le constater selon les rues, prenons à nouveau exemple sur le 11ème arrondissement, le prix au m² moyen de la Rue Roquette est de 10 905€/m² selon le site MeilleursAgents et de 10 582€/m² pour son perpendiculaire le Boulevard Voltaire.

Une décote peut également avoir lieu pour des nuisances ou lorsque le bien est en rez-de-chaussée par exemple. Quasiment un acquéreur sur deux ne souhaite pas de rez-de-chaussée provoquant des différences de prix pouvant provoquer une différence de prix entre 10 à 20% par rapport à un même bien en étage élevé.

Le marché immobilier est à l’heure actuelle très digitalisé

Nous avons accès à un maximum de données. À titre informatif 95% des ventes de biens se font à la vue d’une annonce immobilière par le potentiel acheteur sur un site immobilier tel que Seloger, Bien Ici et bien d’autres.

C’est également de même concernant l’évolution des prix avec l’évolution de l’accès à l’information par chaque client sur internet. Avec toute l’information disponible chaque potentiel client connaît précisément à l’avance et à la vue de l’annonce le prix d’un bien immobilier. Certaines plateformes fournissent déjà par ailleurs des outils permettant de comparer en temps réel le prix du bien face à ces concurrents avec les mêmes caractéristiques. Le simple fait d’être 5% au-dessus de la valeur du marché peut provoquer un désintérêt total sur votre bien.

Souvent nous avons tendance à penser à tort » Qu’il suffit simplement d’une visite et d’une offre “ toutefois si “ cette visite et cette visite n’arrive jamais” votre prix de vente final pourrait être bien loin de vos espérances initiales. Au lieu de vendre au prix de marché, vous pourriez vous retrouver à finir par vendre votre bien en dessous de cette valeur suite à votre gourmandise de départ. Pourquoi ? Simplement parce qu’un acquéreur visualise facilement votre annonce et la durée de publication. Plus la durée de publication est longue, plus la marge de négociation peut être importante car il considère qu’il y aura peu ou pas du tout de concurrence à son offre lui donnant la possibilité de faire des négociations et vous finirez par céder à l’usure.

De plus, à cela s’ajoute également la hausse du nombre de biens en vente. Le client a de plus en plus de choix, si vous décidez de ne pas céder à ces prétentions financières, il aura la possibilité de le faire avec un bien similaire au vôtre.

Quels sont les documents nécessaires pour la vente ?

Votre dossier de vente doit contenir : le titre de propriété, la taxe foncière et les diagnostics immobiliers. À ces documents vont s’ajouter :

Si vous vendez une maison :

– Les plans du bâtiment

– Les documents de travaux et modifications effectués sur le bien

– L’attestation d’assurance dommage–ouvrage (si l’achèvement de travaux date de moins de 10 ans)

– Le permis de construire

Si vous vendez un appartement ou un bien en copropriété :

– les procès d’assemblée générale des 3 dernières années

– le Règlement de copropriété

– un appel de charges

– Le carnet d’entretien de l’immeublePoint important à retenir: une maison peut également être en copropriété.

Comment la hausse des taux impact les prix immobiliers ?

Les prix de l’immobilier sont en corrélation inverse avec l’évolution du taux.

Plus les taux sont faibles comme cela a été constaté ces dernières années, plus les prix augmentent. Pourquoi ? Simplement parce que l’accès au financement se fait facilement augmentant la concurrence entre les acquéreurs, c’est le phénomène économique d’offre et demande.

En suivant cette théorie économique d’offre et demande et cette corrélation inverse, nous pouvons constater et comprendre cette baisse des prix.

Aujourd’hui quasiment 40% de la population n’est pas finançable et se voit refuser l’accès au crédit réduisant le nombre d’acquéreurs potentiels, réduisant la concurrence entre eux et surtout leur budget.

Une grande partie est dû au taux d’usure qui pour faire simple est le taux maximal auquel une banque peut prêter et qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, et les primes d’assurance emprunteur. Il a été augmenté le 1er Octobre toutefois la joie a été de courte durée. Selon un article paru sur Capital “ suite à cette hausse du taux d’usure toutes les banques ont décidé d’augmenter leurs taux et ceux jusqu’à 0.40 points pour l’une d’entre elles. Elles affichent désormais toutes des taux à +2% sur toute durée.” L’agence immobilière Parisienne PropriLib.fr confirme cette tendance que ce soit pour les biens en vente à paris 18ème ou dans tout autre arrondissement de paris.

Le plus simple pour comprendre toute cette information passe par des exemples.

Prenons donc pour exemple un ménage qui pouvait acheter un bien immobilier à 400 000€ en début d’année 2022 en faisant un emprunt de 400 000€ avec un taux de 1%.

Aujourd’hui avec des taux d’intérêt moyens de 2%, ce couple avec les mêmes revenus ne peut emprunter désormais que 360 000€ soit une perte de 40 000€ qui va bien-sûr se répercuter sur les prix de vente car ils sont des milliers de ménages a être dans le même cas et à ne plus pouvoir assumer ces 40 000€ de perte pour prétendre au même bien.

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