Investir dans l’immobilier ancien est une bonne affaire à condition d’adopter une stratégie de travaux gagnante pour maximiser sa rentabilité. Il est donc question de préparer minutieusement les travaux de rénovation afin d’obtenir un logement compatible aux attentes du marché de la location et de réaliser une plus-value immobilière. Voici quelques stratégies d’investissement pour profiter d’un meilleur rapport rendement/risque.
1. Une bonne localisation avec peu de travaux : le rapport rendement/risque est assez modéré
Dans un premier temps, vous avez la stratégie Core. Il s’agit d’un investissement immobilier dans l’ancien qui s’applique sur les immeubles qui se trouvent dans des zones privilégiées où la propriété foncière est rare. À titre d’illustration, nous pouvons citer le quartier des affaires de Paris. Ces ensembles immobiliers sont généralement occupés par des locataires aux revenus confortables mais néanmoins exigeants.
Dans le même temps, cette stratégie vise les contrats de bail à long terme pouvant aller entre 9 et 15 ans. Plus encore, ces immeubles ne requièrent guère des travaux de rénovation significatifs. Ce qui permet d’ailleurs de prétendre à un rendement sécurisé. Soyez tranquille, sa rentabilité annuelle oscille entre 7 et 12%.
2. Une localisation en centre-ville avec des travaux de rénovation : le rapport rendement/risque augmente
En deuxième lieu, il y a la stratégie Core +. Ce type d’investissement vise généralement un emplacement de qualité de l’immobilier ancien. Il s’agit d’ immeubles situés dans les centres-villes ou dans des endroits à forte pression immobilière. Si vous voulez investir dans l’ancien, il est préférable de choisir un emplacement premium limitant les risques de vacances locatives.
De plus, ce type de stratégie n’exige que quelques travaux mineurs sur des actifs de 7-10 ans d’âge. De légères améliorations se feront via des travaux d’entretien. Aussi, la rentabilité locative peut augmenter à travers la renégociation des baux. S’il est vrai que l’investissement « Core + » est moins prévisible, il garantit tout de même un taux de rendement annuel de 10 à 15 %.
3. Un actif situé en province avec d’importants travaux de rénovation : le rapport rendement risque est plus élevé
Dans un troisième temps, nous sommes devant la stratégie Value Add. En tout état de cause, un investissement à valeur ajoutée concerne les actifs sur lesquels une création de valeur est possible. Très souvent, les immeubles concernés nécessitent d’importants travaux de rénovation déductibles de certains impôts. Vous aurez l’embarras de choix entre les déficits fonciers, des niches fiscales ou encore la réduction de l’assiette de la plus-value immobilière.
Il faudrait donc se rapprocher des professionnels en immobilier pour avoir les conseils et opter pour le régime fiscal adéquat. De ce fait, cette stratégie d’investissement permet de profiter des aides fiscales établies par les dispositifs suivants : Malraux, Denormandie, ou encore Pinel.
Par ailleurs, les immeubles Value Add les plus populaires sont des biens présentant une désuétude technique, souvent à solutionner au bout 5 ans. Comparativement aux deux types d’investissement précédemment cités, celui-ci est moins onéreux et plus risqué. Enfin, les investisseurs immobiliers à valeur ajoutée s’attendent alors à des gains annuels allant de 12 à 20 %.
4. Un investissement immobilier opportuniste : rapport rendement risque hors du commun
En dernier lieu, nous parlerons de l’investissement immobilier opportuniste dans l’ancien. Sans doute, ce type de stratégie permet de capitaliser sur les placements émergents disponibles sur le marché immobilier. Seulement, le retour sur investissement est envisageable à partir d’un an, trois ans, et parfois plus. Cela nécessite à coup sûr des années d’expérience pour atteindre des objectifs immobiliers. Parmi les investissements opportunistes, nous pouvons notamment citer :
- Promotion immobilière
- Achat immobilier ancien avec travaux
- Aménagements lourds
En réalité, les propriétés opportunistes sont plus risquées, mais elles sont profitables à la suite de la croissance du marché boursier. Pour atteindre une certaine profitabilité, l’investisseur doit prendre des risques significatifs. Parfois, il est vivement conseillé de solliciter les services d’un Asset Manager durant le portage qui est moins de 5 ans. Sa mission principale est d’aider à produire des flux de trésorerie conséquents dès que la valeur est ajoutée. Le taux de rendement annuel de ce type d’investissement est de 15 à 30%.
En dernière analyse, il est important pour tout investisseur d’étudier chaque type de stratégie d’investissement afin de déterminer le ratio rendement/risque. D’une part, les propriétés Core et Core+ se dédient aux investisseurs moyens. D’autre part, les stratégies à Value Add et Opportunistes conviennent à ceux qui ont déjà de l’expérience et qui sont prêts à affronter le risque. En un mot, chaque particulier ou investisseur devrait viser son profil risque/rendement réel.
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