Offre de transports, commodités, emploi, écoles, plan d’urbanisation, attractivité… L’emplacement est un facteur important dans la décision des locataires, et doit l’être encore plus pour les investissement locatif.
Mais comment choisir cet emplacement ?
Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif.
Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ?
Trois critères pour réaliser un bon investissement :
Un bien qui se loue facilement :
Comme l’ensemble des services commerciaux, l’investissement locatif répond à la loi naturelle de l’offre et de la demande car, pour louer un bien, il doit y avoir de la demande. De nombreux indices vous permettent de savoir si une ville possède un marché locatif potentiel important ou non, en analysant entre autre, la croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire, la proportion d’étudiants.
Un bien qui prend de la valeur :
Viser une prise de valeur sur un projet est parfois plus rentable lorsqu’on fait le calcul de bout en bout. Pour maximiser vos chances de réaliser une plus-value, votre bien devra être situé dans une ville attractive et dynamique. Là aussi, les critères à analyser sont nombreux, mais plus complexes à interpréter, comparés à la demande locative. Il faudra par exemple s’intéresser à l’évolution démographique, aux projets d’urbanisme, à l’évolution économique de la ville et prévoir ce que deviendra cette ville et ce quartier dans le futur. Pour obtenir une plus-value, une vision long-terme de l’investissement est nécessaire.
Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :
Les villes les plus chères étant les plus attractives, votre stratégie d’investissement devra s’orienter vers une ville où vous allez être capables de rembourser l’emprunt et les différentes charges liés à un investissement locatif, sans que cela n’impacte trop votre budget et votre mode de vie. Ainsi vous pourrez empruntez de nouveau pour des projets futurs (résidence principale, véhicule…)
Quelles tendances observe-t-on actuellement en France pour l’investissement locatif ?
On constate depuis les 10 dernières années, que le marché immobilier est à deux vitesses.
Effectivement ces dernières années, les grands centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs.
Cette évolution profite à l’immobilier des grands centres urbains puisque l’on note une hausse pouvant aller jusqu’à plus de 60% en 10 ans dans certaines zones comme à Lyon ou Bordeaux. Excepté à Marseille où les prix ont diminué au cours de la décennie passée, les grandes métropoles, s’en sortent plutôt bien.
Toutefois on peut identifier un triptyque dans l’évolution des prix immobiliers.
- Les grandes métropoles, ancrées dans la mondialisation
- Les villes moyennes souffrant de la désindustrialisation
- Les zones rurales, où même les services publics disparaissent.
Plus on descend dans l’échelle urbaine et plus les prix s’en ressentent.
Où investir dans l’immobilier ? L’analyse de marché Bevouac.
Bevouac, une entreprise qui s’occupe de tout pour votre investissement locatif, mise sur les métropoles françaises de province. L’entreprise a donc sélectionné Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre car ce sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.
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