Le couple a vu une opportunité unique se dessiner devant eux : transformer leur appartement en un duplex lumineux sur les toits de Paris, grâce à l’aménagement des combles.
Définir un programme clair : qualités et défauts de l’appartement, futurs usages, niveau de finition, etc.
Un appartement bien localisé mais trop petit pour les besoins de la famille
Installé dans leur appartement du cinquième étage d’une copropriété du 17e arrondissement, le couple commençait à manquer d’espace. L’arrivée d’un second enfant dans les lieux allait poser problème. Il devenait alors prioritaire de trouver une solution. Acheter plus grand ou trouver le moyen d’agrandir l’appartement…
En effet, l’implantation de l’immeuble, face à l’église des Batignolles, confère des vues agréables depuis l’appartement. Aussi, les combles, au-dessus du logement n’étant pas aménagés, une idée se mit à germer sans la tête des porteurs de projet sur la possibilité de surélever le dernier niveau pour gagner encore plus de surface.
Une copropriété à l’écoute du projet de Thomas et Margot
Au-delà de la recherche d’espace, le couple pensait par ailleurs à profiter de vues sur les toits de Paris. Imaginer sa future maison sur les toits de Paris, se présentait comme un projet de vie rêvé pour lui !
Bien intégrés dans la copropriété, les discussions de Thomas et Margot avec celle-ci se sont avérées constructives. Le dialogue autour du projet semblait relativement simple avec les autres occupants et a permis au couple d’envisager sérieusement leur projet de duplex. En effet, un tel projet nécessite bien souvent de longues négociations avec certains copropriétaires et de nombreux points de blocages humains apparaissent souvent au cours des échanges…
Imaginer un duplex adapté pour une vie de famille
L’objectif du projet était de créer un espace répondant aux nouveaux besoins de la famille : une chambre supplémentaire, une nouvelle salle de bains et des espaces de rangement optimisés sous les combles.
En tirant le meilleur parti de chaque mètre carré de l’appartement existant et des combles, le couple envisageait de transformer des espaces perdus en un lieu de vie plein de potentiel. Il fallait alors concevoir un intérieur où chaque recoin serait exploité, offrant ainsi à la famille un confort inégalé au quotidien. Aussi, aménager un lieu extérieur en toiture faisait rêver Margot. Restait à voir comment l’envisager, sous quelle forme, et dans quelles conditions réglementaire allait-il voir le jour ?
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Trouver le bon architecte, par le biais d’un appel d’offre Archibien !
Pour leur projet de duplex, Thomas et Margot ont choisi de passer par un appel d’offres d’architectes. S’agissant d’un projet de grande ampleur pour le couple avec l’arrivée de leur deuxième enfant, ils souhaitaient être accompagnés et surtout pouvoir déléguer la conception et le suivi de chantier à l’agence retenue.
Avec leur chargé de projet dédié, le couple approfondit en détails tous les enjeux de son projet dans un programme architectural complet. Celui-ci regroupe alors : besoins, usages, goûts esthétiques, budget, temporalité de travaux, contraintes avec la copropriété, etc. Cette étape permet à Archibien de sélectionner deux agences d’architecture parisiennes spécialisées dans ce type de projet, et disponible pour répondre à la demande des maîtres d’ouvrage.
C’est après une visite de l’appartement et un temps d’échanges avec Thomas et Margot, que les agences ont alors trois semaines pour imaginer l’aménagement du futur duplex. Elles ont ensuite l’occasion de présenter au couple leurs idées et manières de travailler. Leurs propositions, rendus sous la forme de dossier, comprennent des inspirations accompagnés de textes explicatifs, de plans 2D et images 3D, d’un planning prévisionnel, et de budgets estimatifs.
Ce concours entre agences d’architectures a permis au couple de comparer différents plans intérieurs, pour choisir LE meilleur projet et l’architecte avec lequel avancer !
Comparer deux projets d’architectes pour créer un duplex grâce à l’aménagement de combles
« Étude typologique sous les toits de Paris » – L’atelier Nomadic Architecture Studio
La première agence prend le parti de proposer aux maîtres d’ouvrage différents scénarios d’aménagement et de surélévation pour le duplex. Celle-ci découpe alors les lots du couple en plusieurs appartements. L’atelier Nomadic Studio propose une rentabilité d’investissement en créant plusieurs habitations. Ainsi, tout en vivant dans celui de leur choix, le couple pourrait mettre en location ou revendre le reste des lots ainsi créés.
Elle propose alors dans le scénario 1 et 2 de conserver un appartement en duplex, en utilisant la trémie existante de l’escalier. Elle conserve alors une partie de l’appartement au 5e étage pour y créer un T2. Tandis que pour le scénario 3 et 4, l’agence imagine deux appartements distincts sur les niveaux 5 et 6.
« Multiples » – Atelier Florence Gaudin
La seconde agence avance son projet en évoquant « les possibilités d’explorer les possibles pour construire un projet ensemble ». Ainsi, elle imagine elle aussi plusieurs scénarios de surélévation pour le duplex de Thomas et Margot.
Tandis que dans l’un, la trémie de l’escalier se trouve le long des pièces de services pour desservir un long couloir, dans l’autre celui-ci se trouve dans la pièce de vie. Aussi, la répartition des espaces entre pièces de vie et de nuit n’est pas identique : quatre chambres dans une proposition contre trois dans l’autre.
Découvrez le budget prévisionnel calculé par l’agence Atelier Florence Gaudin pour la version n°1 :
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (HT) |
| Lot n°1 | Toiture et accès | 52 000 € |
| Lot n°2 | Déplacement (gaines et murs) | 9 000 € |
| Lot n°3 | Trémie et escalier | 6 000 € |
| Lot n°4 | Réaménagement appartement | 154 282 € |
| SOUS-TOTAL | Sous-total | 221 282 € |
| Lot n°5 | BET structure et thermique | 4 500 € |
| Lot n°6 | Honoraires architectes | 25 447 € |
| Lot n°7 | Pilotage | 3 500 € |
| TOTAL HT | Total budget prévisionnel version n°1 HT | 254 729 € |
| TOTAL TTC | Total budget prévisionnel version n°1 TTC | 280 202€ |
Pouvoir comparer différents scénarios, c’est aussi pouvoir se rendre compte du potentiel que renferme un espace. Il permet de prendre en compte les tenants et les aboutissants d’une proposition pour faire des choix réfléchis et justifiés !
Choisir le bon projet pour créer un duplex par l’aménagement de combles, en fonction des critères donnés
Après un temps de réflexion autour des deux propositions, et des temps d’échanges avec chacune d’entre elles, c’est la seconde agence qui a finalement été retenue pour ce projet d’aménagement et de surélévation des combles.
Ouvrir la toiture, construire des chiens assis, ou envisager un petit rooftop semblent être des interventions mineures en toiture. Cependant, le cadre patrimonial très strict de la ville de Paris exige alors d’engager des échanges rapidement avec les services d’urbanisme pour pré-valider les possibilités réelles.
Et, malgré une lecture réaliste du PLU par l’architecte au démarrage, c’est suite à de nombreux allers-retours avec les instructeurs du quartier et les Architectes des Bâtiments de France, que le format du projet envisagé a dû être requalifié.
Comment créer un appartement en duplex à travers l’aménagement de combles ?
Présenter différentes versions du projet aux services instructeur de l’urbanisme
Créer de l’espace supplémentaire au cœur de Paris est un défi en soi. Surélever le dernier étage d’un immeuble est une idée séduisante, mais qui se soumet cependant à des réglementations assez strictes. Dans le cas du projet de Thomas et Margot, la qualité de l’emplacement de leur appartement est aussi son défaut majeur. Les contraintes locales y sont multiples et contraignent bien souvent ce type d’ambitions : respecter le cadre des monuments historiques environnants, s’harmoniser avec les toitures en tuiles des immeubles voisins, ne pas dépasser les hauteurs maximales autorisées… Les contraintes peuvent être nombreuses et le parcours semé d’embûches !
Accompagnés de leur architecte, Thomas et Margot, ont joué avec ces limites pour concevoir leur futur duplex. De nouveaux scénarios ont été envisagés et présentés aux services d’urbanisme. Au fil des discussions, le couple a réussi à trouver un compromis : des fenêtres de toit de type Velux pour ouvrir la vue sur le cadre environnant, sans modifier l’esthétique globale du bâtiment. Une solution simple mais efficace, qui respectait à la fois les réglementations des services d’urbanisme et les désirs du couple !
Discuter avec les copropriétaires, pour valider l’avancée du projet
Dans un projet comme celui-ci, l’accord des services d’urbanisme ne suffit pas, il vous faut aussi l’aval de vos copropriétaires !
Pour effectuer des travaux dans une copropriété, il convient de vérifier si ce qui est envisagé concerne les parties communes ou les parties privatives de l’immeuble.
Si les travaux concernent et/ou affectent les parties communes, un vote à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale sera alors requis. Au contraire, si les travaux ne concernent que les parties privatives, ils ne nécessitent pas d’autorisation nécessaire en assemblée générale (à noter : sauf si ceux-ci sont susceptibles de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble).
Pour faciliter l’obtention de l’accord de vos copropriétaires pour un tel projet, il est recommandé de faire réaliser une étude de faisabilité. Celle-ci vous permettra d’appréhender les enjeux liés à vos idées et d’en parler concrètement à vos voisins dans l’immeuble.
Afin d’accéder au vote en assemblée générale, cette étude de faisabilité réglementaire sera jointe au sujet du jour, pour une décision entérinée le jour J. Souvent, vos copropriétaires demanderont une étude de structure avant de valider votre demande. Et, de manière quasiment certaine à ce que les travaux soient réalisés par des entreprises sélectionnées par une agence d’architecture qui devra assurer le suivi des travaux. Nous vous invitons par ailleurs à lire notre article sur les travaux de surélévation en copropriété sur notre blog Archibien !
Optimiser le plan des lieux pour profiter au maximum de l’espace au sol
À Paris, chaque mètre carré compte et coûte cher. L’aménagement du nouveau duplex devait donc être pensé avec minutie pour optimiser chaque m². Il fallait alors essayer de perdre le moins de surface au sol possible ! Notamment avec le nouvel emplacement de l’escalier : il fallait à la fois minimiser son impact sur la surface habitable du 5e étage tout en assurant une montée confortable vers ce nouveau niveau.
Un tel projet inclut bien sûr aussi une partie de réagencement de l’appartement existant au 5e étage. Décloisonnement, optimisation des circulations… En abattant certains murs, et en repensant la disposition des pièces, Thomas et Margot ont transformé leur ancien appartement en un duplex lumineux, spacieux et accueillant.
Malgré des contraintes urbanistiques fortes, le projet de Thomas et Margot démontre que l’aménagement des combles, sans passer par une surélévation de la toiture, est tout de même une opportunité de repenser l’habitat urbain !
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© Photographies : Pascal Mendez
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