Louer une maison, un appartement ou même un studio n’est pas facile pour tout le monde aujourd’hui. Si les propriétaires ne cessent de demander plus de sécurité aux prétendants, c’est pour se prémunir d’éventuels impayés et garantir leur loyer.

Garantir ses loyers : la carte de la sûreté

Pour de nombreux propriétaires, les immeubles locatifs sont une source de revenus qui complètent leurs revenus de travail ou de retraite. De plus, en tant que propriétaires, ils doivent assurer l’entretien et la sécurité de la propriété, et tout cela a un prix. Face à la crise sociale et économique que traverse le pays, près de 3% des loyers sont encore aujourd’hui impayés. Certes, vous devez vous dire que les chiffres ne sont pas très élevés, mais les factures impayées sont toujours un problème majeur pour les propriétaires de location. Par ailleurs, les familles monoparentales, la montée du chômage et autres accidents de la vie poussent de plus en plus de propriétaires à rechercher des solutions fiables et peu coûteuses leur permettant de différer les éventuels impayés de leurs locataires.

La caution solidaire : toujours aussi efficace ?

La première garantie est le contrat de bail lui-même. Il s’agit d’un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat stipule les responsabilités et obligations respectives des deux parties. Il définit également le montant exact du loyer et les frais éventuels que le locataire doit payer. 

En cas de non-paiement du loyer, le bailleur a deux solutions : Si une caution solidaire est exigée à la signature du bail, il trouve une personne qui se porte garante du preneur pour régler les impayés.​​​ Une autre solution est que si le locataire insiste pour ne pas remplir une partie de son contrat, le propriétaire s’adressera au tribunal de district de sa juridiction pour obtenir le paiement des impayés par la loi. 

Mais sachez qu’il s’agit d’un processus long et coûteux. Dans le cas d’un cautionnement solidaire, il convient ici de prendre beaucoup de précautions, car ce dernier peut être insolvable ou mort entre la signature de l’acte de cautionnement et le moment où le propriétaire fait appel à ce garant.

Le locataire et la caution ne paie pas, que faire ?

Le bailleur est obligé d’intenter une action en justice contre le propriétaire, ce qui est le pire des cas. Il faut obtenir la résiliation du contrat, payer les loyers impayés et expulser les locataires. 

La procédure est longue (un an et demi à deux ans) et les frais et délais sont à la charge du propriétaire. La deuxième limite des cautions solidaires est que de nombreux locataires solvables n’ont pas la chance d’avoir à proximité une personne solvable qui accepte de se porter caution.

La caution bancaire : inconnu pour certain ! 

Un autre type de caution, qui peut être simple ou solidaire, est la caution bancaire du locataire. Dans certains cas, si la garantie apportée par un locataire (CDD, artisan, période de reconversion, intérimaires, etc.) n’est pas suffisante pour garantir son loyer, son agence peut se porter caution et payer le loyer impayé à sa place. Pour ce faire, la banque dépose un montant préalablement convenu (généralement un à deux ans de loyer) sur un compte dédié.

Il arrive que le locataire ait suffisamment d’économies pour reporter le loyer d’un an ou deux. En général, les banques facturent à leurs clients des frais administratifs d’environ 2 %. Une solution moins connue des propriétaires et des locataires, mais qui offre une sécurité et une assurance sérieuse.

La résolution de conflits à l’amiable

Malheureusement, certains aléas de la vie font que les locataires peuvent ne plus être en mesure de payer leur loyer. Dans ce cas, la plupart des expériences montrent qu’une résolution simple et amiable de ce conflit permet souvent de récupérer le loyer dû, et coûte toujours moins cher qu’une action en justice.

Pour cela, n’hésitez pas à discuter avec votre locataire dès le premier retard de paiement. Souvent, ces factures impayées peuvent être temporaires, et proposer d’étaler le remboursement de la dette peut éviter aux locataires de s’enfoncer dans une spirale d’endettement dont il est difficile de sortir.

Dans la plupart des cas, lorsque les locataires éprouvent des difficultés financières, les deux parties gagnent. Si les difficultés de placement s’aggravent, vous pouvez signaler à votre locataire l’existence d’aides particulières délivrées par la CAF ou le Service Social de la Mairie.

La Garantie des Loyers impayés : toujours aussi efficace ! 


Proposé par la plupart des assureurs privés, il s’agit d’un contrat d’assurance qui rembourse au propriétaire les loyers non perçus (impayés, décès du locataire, etc.), charges comprises, en cas de défaillance du locataire. Bien sûr, comme pour tous les contrats d’assurance, les garanties varient d’une compagnie à l’autre.

Certains contrats garantissent également d’éventuels dommages au logement loué. Comme la prime, la franchise est également comprise entre 1,5 % et 5 % du loyer mensuel. Il est également bon de savoir que si un propriétaire souscripteur opte pour une véritable fiscalité, sa prime GLI pourra être déduite des revenus locatifs bruts.

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