Comment vendre un bien Pinel avec un locataire en place ?

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier Pinel avec un locataire déjà présent dans le logement, il est important de considérer plusieurs facteurs qui peuvent être déterminants pour les conditions de votre vente. Voici quelques conseils pour vous guider dans ce projet.

Évaluer la valeur du bien Pinel

Il y a quelques étapes importantes à réaliser en amont, afin de préparer au mieux la vente à venir. La première étape est bien évidemment d’évaluer la valeur de votre bien. Le fait qu’il rentre dans le dispositif Pinel selon des zones et qu’il y ait un locataire en place sont des paramètres à prendre en compte durant ce processus.

La deuxième étape à ne pas négliger concerne la communication avec le locataire. En effet, il est recommandé de prendre contact avec lui, d’une part par courtoisie, mais aussi, car il pourrait se porter acquéreur du bien.

Pour estimer la valeur de votre logement, vous pouvez dans un premier temps consulter la base DVF. Cette base en Open Data est mise à jour semestriellement par la Direction Générale des Finances Publiques, et elle contient toutes les ventes immobilières réalisées sur le territoire.

Pour chaque vente, voici les informations mises à disposition :

Date de signature de l’acte de vente
Montant de la transaction
Adresse du logement
Type de bien : Maison, Appartement, Terrain, ou Local commercial/industriel
Nombre de pièces
Surface habitable
Surface du terrain
Présence ou non d’une dépendance

Ainsi, en consultant les ventes récentes réalisées à proximité, vous pourrez déjà avoir un aperçu des prix pratiqués dans le secteur géographique de votre bien.

La présence d’un locataire dévalue légèrement la valeur du bien, en général entre 5 % et 10 %. Ce paramètre est donc à prendre en compte.

Enfin, le loyer actuellement appliqué au locataire existant est également un élément important à considérer, car il a un impact direct sur la rentabilité de l’investissement d’un potentiel acquéreur.

Après avoir une première idée des prix, il est vivement recommandé de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier qui pourra vous réaliser une estimation exacte de la valeur commerciale du logement.

À suivre >> Quelles aides pour un achat immobilier en 2024 ?

Étudier les conséquences de la vente du bien avec un locataire en place

Si le bien que vous souhaitez vendre est en Pinel et que vous n’êtes pas au bout de votre période de défiscalisation, il est possible que vous deviez renoncer aux avantages fiscaux obtenus jusqu’ici. Il est donc important de vous renseigner sur ce sujet au préalable avec un professionnel de l’immobilier ou un notaire

Vous serez par ailleurs soumis à un potentiel impôt sur la plus-value immobilière. Pour obtenir une situation fiscale claire sur les conséquences de la session de votre logement, il est conseillé de vous rapprocher d’un avocat en droit fiscal. Cela vous permettra de ne pas oublier des éléments qui pourraient avoir une importance capitale lors de la revente du bien.

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Communiquer avec le locataire en place dans votre bien pinel en vente

Juste avant de mettre votre bien en vente, et quand vous avez déjà décidé du prix, il est recommandé d’entrer en contact avec votre locataire.

Premièrement, il est juste respectueux d’informer le locataire des changements qui vont arriver avec notamment un changement de propriétaire.

Mais surtout, le prévenir peut devenir une opportunité. En effet, le locataire est parfois intéressé pour acquérir le logement dans lequel il réside. Et cela pour plusieurs raisons :

Il connaît le logement et le quartier. Cela peut déjà enlever des incertitudes que l’on peut avoir sur le bien ou son emplacement.
Il peut avoir envie de devenir propriétaire. Dans la plupart des cas, le locataire n’est pas encore propriétaire d’un bien. Il est donc fort possible qu’il envisage de le devenir
C’est plus simple pour lui. Il réside déjà dans le logement. Il n’y a ainsi pas de déménagement ou autre complexité logistique à prévoir.

Mise en vente du bien Pinel avec un locataire en place

Lors de la mise en vente du bien, il sera pertinent d’adapter le texte de l’annonce pour qu’il reflète la situation actuelle. Un bien loué sera plus susceptible d’intéresser des investisseurs locatifs de votre bien Pinel. C’est pourquoi il sera intéressant de préciser le montant des loyers et le rendement brut annuel. Il est probable que le loyer soit bas, car encadré par le dispositif Pinel, il ne faut donc pas hésiter à donner des informations aux potentiels acheteurs sur les loyers futurs qui pourraient être appliqués à de prochains locataires.

Le prix au m2 du bien devra être légèrement en dessous des prix de l’immobilier afin de prendre en compte le fait qu’il soit loué, et à un loyer plafonné qui plus est.

Pour l’organisation des visites, il sera important de se coordonner avec le locataire, afin qu’il se rende disponible sur les horaires de visites et qu’il puisse nettoyer le logement en préparation de la venue de potentiels acquéreurs.

En conclusion, la mise en vente d’un bien loué en Pinel peut avoir des conséquences sur la valeur du bien et peut avoir des conclusions fiscales. Il est recommandé de se rapprocher d’un professionnel pour cadrer votre projet de vente. La mise en vente pourra ensuite être destinée à des investisseurs locatifs qui voudraient profiter d’un locataire déjà en place.

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