Comment investir en loi Pinel dans l’ancien rénové ?

Initialement conçue pour stimuler le marché immobilier neuf, la Loi Pinel permet également aux investisseurs de défiscaliser en rénovant un bien immobilier ancien. Connu sous le terme « ancien réhabilité », ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, avec des conditions spécifiques liées à la réhabilitation du bien. Un dispositif qui disparaitra fin 2024.

Quels logements sont éligibles ?

Pour être éligible au dispositif Pinel ancien, le logement doit soit être acquis en vue de sa réhabilitation, soit être un local transformé en habitation. Ces biens doivent répondre à des critères stricts de décence et de performance énergétique après les travaux de rénovation. De plus, ils doivent être situés dans une zone tendue éligible au dispositif Pinel comme les métropoles de Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes ou encore les villes particulièrement touristiques à l’image de Saint-Malo ou de La Baule.

Les caractéristiques de décence et de performance énergétique

Les logements doivent, avant rénovation, présenter des défauts significatifs en termes de décence et de performance énergétique. Après travaux, ils doivent respecter 15 critères de décence et 12 critères de performance énergétique, incluant des aspects tels que l’état du gros œuvre, la sécurité des installations et l’efficacité énergétique.

Un logement conforme doit présenter une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable totalisant 20 m³. Il est impératif que le logement garantisse la sécurité et la santé des occupants, soit exempt de nuisibles et équipé de manière adéquate, incluant un réseau électrique fiable et une installation d’eau potable fonctionnelle.

Du côté de l’efficacité énergétique, un bien ancien qui a été rénové doit atteindre des standards élevés, certifiés par des labels tels que le « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou le « Bâtiment basse consommation énergétique, rénovation, BBC rénovation 2009 ». Ces labels assurent que le logement a été amélioré pour offrir une consommation énergétique réduite et une meilleure performance globale.

À suivre >> Les avantages de l’immobilier neuf

Investir en Loi Pinel ancien en 5 étapes

Identifier un logement inhabitable répondant aux critères.
Réaliser des travaux de rénovation pour atteindre les normes de décence et de performance énergétique.
Faire évaluer le logement avant et après les travaux par un expert indépendant.
Respecter les conditions de location imposées par la loi Pinel.
Bénéficier des avantages fiscaux, y compris la réduction d’impôts sur les travaux effectués.

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Les points communs avec la Loi Pinel en immobilier neuf

Les investissements en Loi Pinel ancien et neuf partagent plusieurs points communs, notamment les zones éligibles, les plafonds de ressources et de loyers, et les taux de réduction d’impôts. Cependant, le Pinel ancien offre l’avantage supplémentaire de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers.

Quels sont les taux 2024 de défiscalisation en Pinel Ancien ?

En 2024, les taux de réduction d’impôt du Pinel ont été revus à la baisse. Un investissement via ce dispositif dans l’ancien comme dans le neuf permettra cette année de réduire son impôt de :

9% du prix d’achat du bien pour 6 ans d’engagement,
12% du prix pour 9 ans de location,
14% du prix pour 12 ans d’engagement.

À suivre >> 3 raisons de choisir le neuf pour son investissement locatif

Exemple : L’investissement de Jeanne et Georges à Toulouse en Loi Pinel Ancien en 2024

Jeanne et Georges, un couple d’investisseurs, se lancent dans un projet immobilier à Toulouse, une zone A, éligible à la Loi Pinel. Ils choisissent un appartement charmant, mais nécessitant une rénovation approfondie pour répondre aux normes de décence et d’efficacité énergétique.

Découvrez sur le site economie.gouv.fr, la carte du zonage et liste des communes par zone pour connaître votre zone.

Le bien, d’une superficie de 60 m², est acquis pour 200 000 €. Les travaux de rénovation, s’élevant à 50 000 €, comprennent la modernisation des installations électriques, l’installation d’un système de chauffage éco-énergétique, ainsi que la rénovation de la cuisine et de la salle de bain. Ces améliorations permettent d’obtenir le label BBC rénovation 2009, garantissant ainsi le respect des critères de performance énergétique.

En 2024, le taux de réduction d’impôts pour un engagement de location de 12 ans est de 14 %. Ainsi, pour leur investissement total de 250 000 € (achat plus travaux), Jeanne et Georges peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts de 14 % de cette somme, soit 35 000 € répartis sur 12 ans. Cette réduction d’impôts représente un avantage fiscal non négligeable, rendant leur investissement encore plus attractif.

En respectant les conditions de location du dispositif Pinel à Toulouse, notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires de la zone A, le couple assure la rentabilité de l’investissement. L’appartement, situé dans un quartier prisé de Toulouse et rénové selon des standards élevés, attire rapidement des locataires.

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