Si vous vivez en copropriété et que vous songez à effectuer des travaux, il y a certaines règles à respecter. Découvrez toutes les règles à respecter dans notre article !
Travaux en copropriété : la distinction importante entre parties privatives et communes
Avant d’effectuer des travaux en copropriété, il convient de vérifier si les travaux que vous envisagez concernent les parties communes ou les parties privatives de l’immeuble. Quelles différences et comment les identifier ? On vous explique tout ci-dessous.
Les parties privatives sont les parties d’un bâtiment réservées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, comme par exemple :
- Un appartement ;
- Une cave ;
- Un garage ;
- Une place de parking ;
- Etc.
Les parties communes sont celles utilisées par l’ensemble des copropriétaires. Cela comprend par exemple :
- Les cours ;
- Les parcs et jardins ;
- Les voies d’accès ;
- Le gros œuvre des bâtiments ;
- Les éléments d’équipement commun ;
- Les murs porteurs ;
- Etc.
Pour information, il existe deux types de parties communes :
- Les parties communes générales, destinées à tous les copropriétaires sans exception ;
- Les parties communes spéciales, qui ne concernent que quelques copropriétaires. C’est le cas par exemple de l’ascenseur qui n’est pas un équipement utilisé par les copropriétaires vivant au rez-de-chaussée.
Bon à savoir : La liste exhaustive des parties privatives et communes de votre copropriété est détaillée dans le règlement de votre copropriété.
Quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation en assemblée générale ?
En copropriété, si les travaux que vous envisagez concernent et/ou affectent les parties communes, un vote à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale est requis.
Bon à savoir : La majorité absolue prend en compte les voix des copropriétaires absents, non représentés ou abstentionnistes.
Par conséquent, pour obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires en assemblée, il faut demander à votre syndic de mettre les travaux à réaliser à l’ordre du jour. Vous devez également joindre au moins deux devis de prestataires pour que les copropriétaires puissent évaluer le coût des travaux et choisir le bon artisan.
Bon à savoir : Les travaux concernant vos parties privatives ne nécessitent donc pas d’autorisation en assemblée générale, sauf s’ils sont susceptibles de modifier l’aspect extérieur ou la destination de l’immeuble. C’est le cas par exemple, si vous souhaitez remplacer une fenêtre ou bien aménager votre appartement en bureau.
Comment financer des travaux en copropriété ?
Les petits travaux, tels que la maintenance des équipements communs ou l’entretien des parties communes, sont généralement prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété et sont financés grâce aux appels de fonds envoyés par votre syndic.
Pour les gros travaux, différents dispositifs existent comme notamment :
- Le fonds de travaux ;
- Le prêt collectif.
Le fonds de travaux
Pour tous les travaux qui engendrent des dépenses importantes, la loi Alur de 2014 stipule qu’un fonds de travaux doit être constitué en copropriété. Il sert à financer tout type de travaux, mais il est plus propice aux gros chantiers.
Le fonds de travaux doit être approvisionné tous les ans grâce à un appel de fonds effectué par le syndic et doit représenter au minimum 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
Le fonds de travaux est obligatoire sauf dans le cas où :
- La copropriété a moins de cinq ans.
- La copropriété compte moins de 10 lots et a voté à l’unanimité de ne pas constituer le fonds de travaux.
- Le diagnostic technique global (DTG) de la copropriété ne prévoit aucun travaux à réaliser dans les 10 prochaines années.
- La copropriété a déjà créé un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.
Les copropriétés non concernées par le fonds de travaux votent les gros travaux en assemblée générale selon les règles de majorité en vigueur. Elles doivent ensuite s’accorder sur les modalités de l’appel de fonds qui couvrira ces travaux.
Le prêt collectif
Pour financer des travaux en copropriété, le syndicat des copropriétaires peut également souscrire un prêt collectif. C’est un emprunt qui peut être contracté au nom du syndicat des copropriétaires. En revanche, seuls les copropriétaires intéressés peuvent y souscrire. Chaque copropriétaire est responsable du remboursement des mensualités du prêt ; il n’y a pas de clause de solidarité entre les copropriétaires.
Bon à savoir : De par ses missions, c’est le syndic qui est chargé de souscrire le prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires.
Travaux en copropriété : quel est le rôle du syndic ?
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic est une personne physique ou morale chargée de la gestion administrative et financière d’une copropriété. Il a diverses missions et obligations, comme notamment :
- Faire respecter le règlement de copropriété ;
- Assurer la bonne conservation de l’immeuble ;
- Établir le budget prévisionnel de l’année à venir ;
- Ouvrir et tenir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
- Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
- Gérer les contrats fournisseurs ;
- Tenir la comptabilité ;
- Tenir au moins une assemblée générale par an et envoyer les convocations ;
- Gérer les sinistres ;
- Etc.
En cas de travaux dans les parties communes de la copropriété, le syndic est chargé de souscrire les contrats avec les différents prestataires votés en assemblée générale. Une fois les travaux commencés, le syndic assure le suivi du chantier. Lorsque les travaux sont terminés, il participe à la livraison des travaux et lève des réserves si les travaux ne sont pas conformes à ceux qui avaient été votés et conclus dans le contrat avec le prestataire.
Bon à savoir : Pour s’assurer que les travaux sont bien effectués et que le syndic respecte ses obligations, nous vous recommandons de faire appel à un architecte.
Si le syndic ne respecte pas ses obligations, c’est un motif légitime pour le révoquer et procéder à un changement de syndic. À noter que le syndic professionnel n’est pas le seul modèle de gestion ; il existe également le syndic bénévole ou coopératif.
Le syndic bénévole désigne un copropriétaire qui gère la copropriété. Quant au syndic coopératif, c’est un mode de gestion collégial où un groupe de copropriétaires gère la copropriété. Ensemble, ils forment le conseil syndical et se répartissent les tâches selon leurs affinités respectives. La qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical.
Bon à savoir : Si votre copropriété envisage de passer en syndic-non professionnel, Matera peut vous accompagner via deux leviers principaux :
- Un outil intuitif qui automatise les tâches de gestion chronophages (appels de fonds, convocations aux assemblées générales, etc.) ;
- Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques (juridique, comptabilité et aussi travaux).
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