Comment analyser un investissement immobilier en 5 étapes ?

Calculer le rendement

La rentabilité locative est un terme connu des investisseurs, il s’agit d’un calcul rapide et simple à réaliser. C’est le ratio entre les loyers annuels et le prix d’achat en pourcentage. Il permet aux acquéreurs d’avoir un aperçu de la rentabilité potentielle de leur investissement avant même de l’acheter. Par exemple, si le prix d’achat de l’appartement est de 250 000€ et le loyer mensuel de 850€ on calcul ainsi : (850×12)/250 000 x 100 = 4,08%.

Pour ce qui est du rendement net, il suffit d’intégrer au calcul : les charges de copropriétés, la taxe foncière, les impôts, le remboursement du crédit etc… La formule à calculer se présente ainsi : loyer mensuel brut x 12 – charges – taxe foncière/ prix d’achat + frais. Vous obtiendrez par la suite une rentabilité nette de l’investissement.

De cette façon, vous pourrez facilement comparer la rentabilité et le rendement potentiel de deux projets et choisir celui qui vous convient.

Vérifier l’autofinancement ou cash-flow

Le cash-flow représente la trésorerie de votre investissement. Il s’agit de toutes les entrées et de toutes les sorties d’argent sur une période, au mois ou à l’année. Pour cela, prenez en compte tous les flux de trésorerie qui concernent votre bien. Cela vous donnera un aperçu plus net de l’intérêt d’un projet.

Il s’agira d’analyser le marché, la rentabilité locative, les prix ainsi que les impôts, les charges, les taxes, les mensualités d’emprunt etc… On l’appelle également l’autofinancement car cela permet de constater si l’investissement se finance seul sans que vous ayez à payer quoi que ce soit. Autrement dit, si votre investissement génère plus de rentrées d’argent que de sorties. Pour cela il faut que le loyer perçu soit supérieur à toutes les autres dépenses.

Ce calcul vous donnera des indications sur la solvabilité du projet jusqu’à sa revente, si le cash-flow est négatif, sachez qu’il vous faudra une épargne pour combler ce qu’il manque tous les mois. La première année vous aurez recours à des frais “exceptionnels” qui ne seront pas pris en compte les autres années, comme les frais de notaire, les frais d’agence etc…

Analyser le marché immobilier

Pour un investissement réussi il est important de ne rien laisser au hasard et d’étudier tous les facteurs qui seront en faveur ou non du projet. Par exemple, la localisation est le facteur le plus important à prendre en compte pour un investissement.

En effet, une région, une ville ou même un quartier peuvent changer radicalement votre investissement, le prix d’achat et du loyer que vous percevrez. Pensez à vérifier le dynamisme économique, les transports, l’offre et la demande locative mais aussi la qualité de vie et le potentiel touristique afin d’éviter le risque de vacance au maximum.

Vérifiez également l’éligibilité aux aides d’État pour la défiscalisation comme celle de la loi Pinel qui offre une déduction à hauteur de 60 000 euros d’impôts sur 12 ans de location.

Pour savoir sur quelle ville se concentrer, de nombreux palmarès sont présents dans la presse pour identifier les villes les plus rentables. Pour un bon rapport rentabilité / risque, misez sur les 10 premières villes.

L’indice démographique d’une ville vous donnera un aperçu de l’attractivité de votre bien, si la demande est plus forte que l’offre dans le secteur vous serez gagnant. Les risques seront moindres et les loyers plus élevés.

Choisissez bien le type de logement que vous achetez car il définit le type de locataire que vous aurez. Renseignez-vous aussi sur le type de locataires présents dans le quartier et la ville où vous souhaitez investir. Les modalités de location seront différentes pour tous, vide ou meublé avec des baux plus ou moins long.

Petit conseil Archibien : Effectuer une vieille immobilière pour être le premier à être au courant des nouvelles annonces afin de n’en louper aucune. Dans certaines métropoles, certains biens partent très rapidement !

Etudier les indicateurs de performance

Plusieurs facteurs entrent en compte dans le calcul des indicateurs de performance. Tout d’abord la population, il faut connaître le nombre d’habitants dans la région. Ensuite, le PIB par habitant est une information importante, elle permet de mesurer les richesses de la zone géographique. Le revenu médian vous indiquera la catégorie de personne à laquelle vous vous adressez pour établir vos prix. L’évolution de l’emploi et le taux de chômage sont aussi à prendre en compte car ils influent sur le pouvoir d’achat et donc sur la trésorerie disponible au loyer. Connaître l’historique et l’évolution du prix du marché et des loyers peuvent également être très utile pour avoir un aperçu de l’avenir d’une potentielle revente.

Evaluer les risques

Comme pour tout investissement, l’investissement immobilier représente un risque. Qu’il s’agisse du risque de vacance, du risque naturel ou encore du risque locataire il faudra s’y préparer. Ce qu’on appelle la vacance, désigne la période pendant laquelle votre appartement n’est pas loué faute de locataire. En cas de crédit immobilier il est important d’étudier ce risque de très près car il pourrait vous forcer à vendre pour payer votre crédit. Pour cela, renseignez-vous sur le type de bien du secteur, la disponibilité, l’offre et la demande mais aussi le profil des locataires et choisissez les biens.

En ce qui concerne le risque naturel, évaluez les risques d’affaissements du terrain par exemple.

N’oubliez pas le risque de copropriété, renseignez-vous à l’avance des potentiels projets de rénovation sur l’immeuble car cela augmentera de manière significative les charges de copropriété. Vérifiez aussi la date des derniers travaux, les projets rejetés, les impayés et le montant du fonds pour travaux au moment de l’achat.

Pour finir, le risque des locataires c’est-à-dire les loyers impayés ou la vacance locative. La législation concernant les loyers impayés n’est pas idéale pour les propriétaires, il est donc très important de bien choisir son locataire. Le risque de dégradation est également présent, il faudra y remédier avec une garantie de caution et des garants solides.

Si vous n’avez pas envie de faire toutes ces recherches par vous-même, il existe des solutions comme celle de se faire aider par un professionnel de l’immobilier. Vous pouvez également avoir recours à des services en ligne de prévisions immobilières et comparer ainsi d’un quartier à l’autre comme, par exemple, avec la startup Vibris. Une prévision immobilière jusqu’à 5 ans grâce à leurs algorithmes et de nombreuses données sur l’historique immobilier sur la France entière.

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