Lorsqu’un propriétaire réalise des travaux dans le logement qu’il propose en location, ceux-ci peuvent améliorer le confort du locataire. Alors dans certains cas, le coût des travaux peut se ressentir sur les prochains loyers. Dans quels cas peut-on augmenter le loyer ? Existe-t-il une différence entre une augmentation de loyer en cours de bail ou en cas de relocation ?
Augmenter le loyer en cours de bail à la suite de travaux
Un propriétaire bailleur peut tout à fait réaliser de gros travaux dans le logement qu’il met en location. Parfois, une partie du coût de ces travaux se répercute sur le loyer de l’actuel locataire.
Posons quelques bases :
- La majoration annuelle ne peut pas excéder 15% du coût réel des travaux dans ce qu’on appelle les zones tendues. Ce coût réel intègre toutes les taxes.
- L’augmentation des loyers s’applique en cas de ce que l’on nomme des « travaux notables », c’est-à dire des travaux qui améliorent réellement le confort des locataires. Par exemple, il est possible d’augmenter le loyer en cas d’installation d’une climatisation, de fenêtre double-vitrage ou encore d’un chauffage central etc.
- Les travaux de mise aux normes (rénovation de l’isolation, du système électrique etc.) font partie des obligations du propriétaire, il ne peut donc pas procéder à une majoration du loyer.
- Les travaux mineurs (trou dans le mur, peinture, meubles cassés etc.) ne peuvent pas être un motif d’augmentation de loyer.
Réaliser des travaux en cours de bail
Dans le cas où le propriétaire souhaite réaliser des travaux en cours de bail, le loyer peut être majoré à condition que le propriétaire et le locataire conviennent ensemble des travaux d’amélioration et que le propriétaire prenne l’entièreté des travaux à sa charge. Il est également nécessaire qu’une clause du bail de location détermine le montant de la majoration qui s’applique une fois les travaux terminés.
Réaliser des travaux lors d’un renouvellement de bail
Pour un renouvellement de bail, le montant des travaux doit être équivalent à au minimum 1 an de loyer et le locataire doit être prévenu de l’augmentation au moins 6 mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour faire une petite parenthèse, une agence de gestion locative à Lille ou toutes autres villes saura vous conseiller au mieux sur les travaux qui peuvent entraîner une majoration de loyer.
Est-ce possible d’augmenter le loyer après des travaux dans le cas d’une relocation ?
Lors d’une relocation, c’est au propriétaire de fixer le prix du loyer. Si celui-ci a réalisé des travaux d’amélioration dans le logement ou dans les parties communes, il peut alors définir un loyer supérieur au précédent.
La première chose à retenir est que si le montant des travaux est supérieur ou égal à 6 mois de loyer, alors le propriétaire peut augmenter son loyer. Seulement certaines conditions doivent être respectées :
- Les travaux doivent avoir été réalisés depuis le début du bail du locataire précédent ou depuis son dernier renouvellement.
- Dans les zones tendues, la hausse du loyer annuel ne peut dépasser 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
- En dehors des zones tendues, la fixation du loyer est libre, de même que si le coût des travaux excède un an de loyer en zone tendue.
- Les travaux portant sur les parties communes doivent prendre en compte le coût de ceux-ci à hauteur du tantième du logement.
À Lille, l’augmentation d’un loyer qui donne suite à des travaux d’amélioration doit être inscrite dans le cadre de l’encadrement des loyers depuis la loi Elan du 23 Novembre 2018 : le loyer ne doit donc pas être dépassé de 20% le loyer de référence, ni ne doit être en dessous de 30%.
En effet compte tenu de la tension observée depuis plusieurs années sur le marché locatif privé, la ville de Lille a souhaité que ce dispositif puisse être expérimenté sur son territoire. Un loyer de référence est fixé chaque année par le préfet sur la base des loyers constatés par l’observatoire local des loyers, lui même agréé par le ministère. Ce loyer de référence est fonction de l’adresse du logement, de son année de construction, du nombre de pièces et du caractère meublé ou non du logement.
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