Dans une situation urbaine parfois dense, les possibilités d’agrandissement sont souvent rares. Si vous ne bénéficiez pas d’assez de surface constructible au sol, une autre solution pourrait vous permettre de gagner des mètres carrés supplémentaires : la surélévation en toiture. Mais agrandir son lieu de vie depuis le toit ne s’improvise pas ! Des démarches rigoureuses et des autorisations sont nécessaires. Il est donc primordial de bien s’informer, et d’appréhender les enjeux liés à la surévaluation de sa propriété avant de se lancer. La réalisation d’une étude de faisabilité architecturale est justement faite pour vous aider à comprendre les enjeux et les possibilités autour de votre projet de surélévation de maison.
Définition : l’étude de faisabilité pour une surélévation de maison
Cruciale, une étude de faisabilité est une analyse de votre projet. Elle a pour objectif de donner des informations concernant la viabilité de celui-ci. Cette étape permet d’évaluer les différentes contraintes et opportunités liées à votre projet, et ainsi en déterminer sa faisabilité. Après la phase d’analyse, celle-ci synthétise alors ce qui est possible de faire par rapport à vos envies, et ce qui ne le sera pas par rapport à la situation du bâti existant.
Ainsi, elle doit pouvoir confirmer (ou infirmer) la possibilité de surélever un bâtiment vis-à-vis des règles en vigueur sur la parcelle et/ou sur le bâti, mais aussi par rapport à certains règlements (copropriété horizontale, lotissement, Code Civil…). Selon votre besoin, cette étude peut également vous permettre de vous projeter dans une première conception d’aménagement intérieur, et ainsi découvrir un potentiel encore plus affiné pour votre projet d’agrandissement.
Cette analyse plus fine donne à voir notamment les surfaces de pièces, l’emprise d’un escalier, l’encombrement de conduits de cheminée ou encore les surfaces perdues sous une toiture en pente ou par l’épaisseur des futurs murs.
Aussi, l’étude de faisabilité pour la surélévation d’une maison peut permettre d’établir un macro-chiffrage de vos desseins. Dans les grandes masses, les surfaces potentiellement constructibles déterminent des enveloppes de prix de travaux. Auxquelles il conviendra d’ajouter les frais annexes, taxes diverses, honoraires de maîtrise d’œuvre…
Première étape d’une étude de faisabilité : l’analyse règlementaire de la maison et de sa parcelle
Le contexte géographique de la maison
Le lieu et l’environnement où se situent votre maison peuvent grandement influer sur la faisabilité technique de votre projet surélévation. En zone sismique, par exemple, des précautions supplémentaires seront nécessaires. De plus, la nature du sol, qu’il soit argileux, rocheux ou sablonneux, déterminera la profondeur et le type de fondations obligatoire pour envisager de l’ajout d’un ou plusieurs étages.
Le Plan Local d’Urbanisme de votre commune (PLU) doit être analysé pour identifier les droits à bâtir et leurs modalités, tout comme le Code Civil parfois. Parfois, dans certaines zones non réglementées par un PLU, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui fait foi. La loi Littorale ou d’autres règles de préservation du Patrimoine peuvent également perturber vos ambitions, en fonction du zonage de votre parcelle.
Cette analyse de différents paramètres permet de comprendre les caractéristiques de votre bien, et ses contraintes intrinsèques qui pourraient influencer l’exécution de votre projet.
La structure existante de la maison à surélever
Étudier la structure existante du bâtiment est essentiel. Une maison ancienne en pierre nécessitera une approche différente d’une maison contemporaine en béton armé. Il est impératif de s’assurer que les fondations et les murs porteurs actuels sont sains, et qu’ils pourront supporter le poids additionnel d’un ou plusieurs étages. Des interventions structurelles pourraient alors être nécessaires pour renforcer ou réparer d’éventuelles problèmes.
Pour cela, faites appel à un bureau d’études techniques. Il pourra vous proposer une mission dédiée (sondage des murs, des sols, analyse de la qualité structurelle en regard à sa date de construction etc.). C’est un coût à prendre en compte, mais qui est incompressible pour éviter les mauvaises surprise plus tard !
Deuxième étape d’une étude de faisabilité : l’analyse de vos besoins et du programme demandé
Cette seconde étape intervient après l’étude de faisabilité règlementaire, et est communément appelée l’étude de faisabilité architecturale. C’est une étape complémentaire qui consiste à rentrer dans un plan intérieur de principe, pour dimensionner les usages demandés par le maître d’ouvrage. Cette analyse prend alors en compte les attentes du client en termes de mode de vie, d’ambiance, de nombre de chambres nécessaire, etc.
Les livrables peuvent être des plans schématiques, ou des dessins un peu plus poussés, selon les méthodes de chaque professionnel à ce stade.
Les besoins d’usages qui vous amènent à agrandir votre surface habitable
Chaque projet est unique. Il convient alors de définir précisément les raisons qui vous poussent à envisager la surélévation. Besoin de chambres supplémentaires ? Création d’un espace professionnel ? augmentation de la valeur du bien ? Ces besoins détermineront en grande partie la configuration et l’agencement du nouvel espace et les priorités à mettre en avant.
Les contraintes budgétaires
Comme tout projet architectural, le projet de surélévation doit s’adapter à votre budget… ou inversement. C’est une étape délicate qui nécessite une évaluation d’un certain nombre de coûts : travaux, honoraires de maîtrise d’œuvre, frais administratifs, taxes diverses, assurances, etc. Avoir une idée claire de votre budget permettra d’ajuster les interventions en conséquence. Quitte à parfois devoir revoir à la baisse ses ambitions. L’étude de faisabilité est avant tout là pour vous présenter la réalité des choses telles qu’elles sont.
Les possibilités esthétiques en façade
Moins impactant que l’aménagement du futur volume, le dessin en façades ne doit pour autant pas être oublié. C’est un sujet qui peut rentrer dans l’étude de faisabilité architecturale. En effet, en fonction des communes, des zones, des politiques locales, certains matériaux ou équipements extérieurs peuvent être refusés dès les premiers échanges. C’est pourquoi il est important de vous faire accompagner, pour discuter très en amont avec les instructeurs des services d’urbanisme locaux. Ces derniers sont souvent plus enclins à discuter des projets avec des professionnels directement.
L’évaluation des options en fonction des analyses précédentes pour émettre des propositions de surélévation de maison
Une fois ces étapes franchies, l’étude de faisabilité architecturale consiste à synthétiser les informations précédemment recueillies, et d’esquisser une ou plusieurs propositions.
Conception de plusieurs scénarios envisageables
Pour donner aux clients une vision claire des options réalisables qui s’offrent à lui, différents scénarios peuvent être produits, en fonction des contraintes et des objectifs précédemment établis. Vous pourrez ainsi comparer et choisir la solution la plus adaptée en termes d’usage.
Recommandations techniques et réglementaires
Une fois les scénarios définis, le bureau d’étude pourra alors (re)travailler sur le projet de façon plus précise. Aussi, une étude thermique basée sur de premiers plans vous sera demandée par l’urbanisme de votre ville.
Par ailleurs, ces scénarios affinés donneront de la matière aux fonctionnaires pour discuter plus précisément de votre projet de surélévation de maison, mais potentiellement aussi avec vos voisins. Il est en effet recommandé d’en parler tôt avec toutes les parties impactées par le projet. Une étude de faisabilité peut permettre de comprendre aussi l’impact de la nouvelle construction sur les ombres portées chez vous et chez vos voisins.
Estimation budgétaire prévisionnelle
Avec cette vision plus précise de projet, il est possible d’établir une estimation du coût de l’opération. Cette étape est cruciale pour éviter les mauvaises surprises et s’assurer que le projet reste dans les clous financièrement… et arrêter les frais tant qu’il en est encore temps !
Voici un exemple de budget prévisionnel réalisé pour l’étude de faisabilité d’une surélévation de maison :
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (HT) |
| Lot n°1 | Gros œuvre | 25 000 € |
| Lot n°2 | Charpente ossature bois | 33 000 € |
| Lot n°3 | Bardage | 12 000 € |
| Lot n°4 | Couverture | 6 000 € |
| Lot n°5 | Menuiseries extérieures | 9 000 € |
| Lot n°6 | Isolation Étanchéités | 8 400 € |
| Lot n°7 | Doublage R+1 | 8 000 € |
| Lot n°8 | Cloisonnement menuiserie intérieure | 8 000 € |
| Lot n°9 | Revêtements de sols en faïence | 5 000 € |
| Lot n°10 | Plomberie et chauffage | 6 000 € |
| Lot n°11 | Électricité et ventilation | 4 000 € |
| Lot n°12 | Serrurerie | 4 500 € |
| Lot n°13 | Mobilier | 7 000 € |
| TOTAL TRAVAUX | TOTAL TRAVAUX HT | 135 900 € |
| Lot n°14 | Honoraires architectes | 19 000 € |
| Lot n°15 | Honoraires prévisionnels bureaux d’études | 6 000 € |
| MONTANT TOTAL | MONTANT TOTAL TTC | 193 080 € |
L’étude de faisabilité : un facteur de réussite pour la surélévation de sa maison
Vous l’aurez compris, l’étude de faisabilité se révèle essentielle pour vous guider dans la réussite d’un projet de surélévation. Cela peut être au moment de l’achat de votre maison, ou en anticipant les années futures avec des enfants qui grandissent !
La surélévation de maison est un projet ambitieux qui nécessite une planification rigoureuse et l’expertise de professionnels. Être épaulé est fort utile pour comprendre les tenants et aboutissants dans une vision globale. Sa mission a un coût certes, mais il ne faut pas négliger cette étape qui est quasiment la plus importante !
Les étapes suivantes vous permettront quant à elles d’affiner les volumes, les plans, d’arbitrer quant aux budgets, aux considérations esthétiques et au niveau de finition, avant de lancer les travaux pour de bon !
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