Définir un programme clair : aménager une mezzanine ou surélever l’immeuble ?
En achetant un deux-pièces au dernier étage d’une petite copropriété aux portes de Paris, un couple espère pouvoir exploiter les combles attachées au lot pour en faire une chambre en mezzanine.
L’immeuble, une petite copropriété défraichie, ne semble pas avoir beaucoup de potentiel. Au fil de ses démarches et avec leur architecte parisien, le couple découvre plus de possibilités que prévu. Le PLU est plutôt permissif, et les combles peuvent être surélevées d’un niveau.
Ils imaginent donc créer un duplex en lieu et place des combles actuelles, en surélevant la toiture. Le deux-pièces initial serait conservé et indépendant du nouvel appartement créé. La surélévation permettrait en plus de construire une terrasse sur les toits, accessible directement depuis le nouveau duplex.
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Comment savoir si surélever l’immeuble est possible ?
Construire un volume en toiture d’un immeuble, c’est ajouter de précieux mètres carrés sans pour autant augmenter l’emprise au sol. Un avantage considérable dans une ville où la densité urbaine ne cesse de croître, offrant aux propriétaires des derniers étages d’immeubles, de nouvelles opportunités financières. Pour autant, surélever un immeuble peut s’avérer délicat. De nombreuses contraintes peuvent entraver de tel projet. Quelles soient structurelles (état du bâti et des fondations), techniques (efficacité thermique), réglementaires (permis de construire), ou logistiques (gène du voisinage), elles orientent un projet de surélévation d’immeuble de A à Z.
Ici, le couple a dû notamment prendre en compte dans son projet que :
- L’immeuble est en zone ABF (Architecte des Bâtiments de France), du fait de la proximité géographique d’un monument ;
- Les sous-sols du quartier sont d’anciennes carrières, et leur « confortement » sera imposé par l’Inspection Générale des Carrières ;
- La structure de l’immeuble est saine, mais la surélévation devra être construite en bois, pour des questions de poids ;
- Le Plan Local d’Urbanisme de la ville, bien que permissif, impose tout de même quelques adaptations au projet initial.
De leur côté, les copropriétaires se montrent conciliants : les travaux seront l’occasion de ravaler la façade et de refaire des parties communes qui n’ont pas été rafraîchies depuis des décennies.
Les études sont longues et pleines de rebondissement : le projet devra être présenté à trois Architectes des Bâtiments de France différents car ils sont remplacés, le bureau d’étude structure qui travaille sur la construction est très sollicité pour optimiser la structure, les calculs thermiques sont compliqués à réaliser car il s’agit d’une construction neuve sur un bâtiment ancien… mais finalement, la ténacité de l’équipe de maîtrise d’oeuvre permet que tout rentre dans l’ordre.
Un projet commun pour mutualiser les coûts
D’une surface de plus de 110m², le projet prend alors la forme d’un petit appartement sur deux niveaux. Aussi, la bonne entente des porteurs du projet avec leur voisin de palier mène à un projet commun. Chaque foyer va ainsi pouvoir surélever la toiture au-dessus de chez lui, tout en mutualisant les coûts sur certains postes !
Découvrez le budget prévisionnel pour ce projet de surélévation d’immeuble à Paris :
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (TTC) |
| Lot n°1 | Frais de chantier | 26 000 € |
| Lot n°2 | Gros œuvre | 26 000 € |
| Lot n°3 | Enduit | 14 000 € |
| Lot n°4 | Ossature bois | 25 000 € |
| Lot n°5 | ITE | 14 000 € |
| Lot n°6 | Charpente | 39 000 € |
| Lot n°7 | Couverture / zinguerie | 38 000 € |
| Lot n°8 | Menuiseries extérieures | 13 000 € |
| Lot n°9 | Serrurerie | 7 000 € |
| Lot n°10 | Menuiseries intérieures | 44 000 € |
| Lot n°11 | Cloisons doublage et plafonds | 23 000 € |
| Lot n°12 | Sols et faïence | 15 000 € |
| Lot n°13 | Peinture | 20 000 € |
| Lot n°14 | Plomberie et sanitaires | 13 000 € |
| Lot n°15 | Électricité et VMC | 25 000 € |
| Lot n°16 | Cuisine équipée | 11 000 € |
| SOUS-TOTAL | TOTAL TRAVAUX | 353 000 € |
| Lot n°17 | Aléas | 1 000 € |
| TOTAL PRÉVISIONNEL | CONSTRUCTION SURÉLÉVATION | 354 000 € |
➡️ À suivre : Comment aménager les combles d’un appartement pour créer un duplex ?
Des travaux optimisés pour une efficacité à tous les étages
Après avoir supprimé la toiture existante (couverture et charpente), les charpentiers renforcent le plancher en bois qui existait dans les combles et les maçons le « doublent » avec des bacs de métal qui vont recevoir une fine dalle en béton. Cette technique permet à la fois d’isoler acoustiquement le niveau créé et de renforcer structurellement le haut du bâtiment. Les ouvriers réalisent les murs en usine, en ossature bois, les livrent et les montent avec une grue stationnée dans la rue. C’est un moment fort pour toute l’équipe : les volumes dessinés par l’architecte prennent vie !
Le chantier du « clos et couvert » – c’est à dire des éléments structurels et qui permettent de se protéger des intempéries – dure 5 mois, des démolitions à l’installation de la toiture et des menuiseries. Période durant laquelle la copropriété en a profité pour effectuer le ravalement de la façade de l’immeuble. C’est relativement rapide sur le papier, mais néanmoins parfois ressenti comme long pour certains voisins.
L’architecte a pensé toute la construction pour être très efficace thermiquement. La toiture est en panneaux sandwichs répondant aux normes des bâtiments passifs, les menuiseries sont en triple vitrage très isolant et le logement s’équipe d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux.
Le résultat : un duplex d’architecte lumineux, invisible de la rue !
Après trois mois de travaux intérieurs pour tous les lots secondaires, l’appartement est livré et le couple y emménage. Le duplex est très lumineux, car traversant et avec des ouvertures en façade et en toiture.
« Surélever la toiture de l’immeuble nous a permis de créer un petit duplex indépendant ! Une vraie opportunité, quand on sait la difficulté de trouver un logement à sa mesure dans Paris. »
racontent les maîtres d’ouvrage.
À l’étage, accolée à la chambre d’enfant, l’espace parental profite d’une vue plongeante sur la rue et la cuisine du niveau bas, à travers une paroi complètement vitrée. La double hauteur de la cuisine procure volume et charme aux intérieurs de cette surélévation d’immeuble. Les ouvertures en toiture permettent un éclairage zénithal qui met en valeur les volumes et le mur en pierres rejointoyé du côté de la cuisine.
Enfin, le traitement en façades reprend les modénatures et couleurs de l’immeuble existant, permettant de fondre le projet dans son contexte urbain. Ni vu ni connu !
Découvrez le projet réalisé en images 👇
Bien que la structure de la surélévation soit en bois, c’est invisible de l’intérieur. Cependant, l’architecte a choisi de mettre le bois à l’honneur à l’intérieur, avec des étagères et un plafond en bois clair notamment. 
Sol en béton avec résine grise, meubles de cuisine avec plans de travail en solid surface blanc, mur en pierre : la surélévation de cet immeuble a permis d’avoir des beaux volumes sous les toits. 
Sol en béton recouvert de résine gris clair, plafond en bois clair brut, mur en pierre et autres murs blancs : la surélévation a un style sobre presque minimaliste, réhaussé par quelques éléments de couleur. 
La cuisine et le salon ne forment qu’un seul et même grand espace, traversant et avec une double hauteur au dessus de la cuisine.
La chambre parentale qui se trouve à l’étage a été pensée pour être très lumineuse : d’une part elle donne sur la cuisine avec une grande vitre sécurisée, d’autre part elle ouvre sur les toits avec un velux. 
Vue intérieure d’une chambre à l’étage du duplex, avec un vide sur la cuisine protégé par une grande verrière.
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