L’évaluation d’un bien immobilier est une étape primordiale pour tout projet immobilier et pour la bonne gestion de votre patrimoine immobilier. C’est aussi l’étape la plus délicate et la plus complexe, car elle nécessite d’avoir un regard objectif et neutre sur le bien à évaluer, de faire une analyse approfondie du marché immobilier et une bonne connaissance des méthodes d’évaluation des biens immobiliers.
Dans cet article on vous explique pourquoi réaliser une expertise immobilière vous permet de sécuriser et de mieux négocier vos transactions immobilières.
Faire une expertise immobilière pour connaître la valeur vénale de votre bien immobilier
Aujourd’hui il existe de nombreuses solutions pour apprécier la valeur d’un bien immobilier par vos propres moyens : simulateur en ligne, la base demandes de valeurs foncières (DVF).
Vous pouvez aussi faire appel aux agents immobiliers qui réalisent des estimations gratuites. Dans ce cas, la rémunération de ce service est incluse dans les honoraires que l’agent immobilier percevra s’il réalise la vente.
Mais comment être sûr que l’estimation est fiable et qu’elle vous permettra de connaître la valeur réelle du bien ? Et surtout, comment être sûr que l’évaluateur va apprécier correctement tous les facteurs qui déterminent la valeur ?
Faire une expertise de la valeur vénale d’un bien immobilier par un cabinet d’expertise immobilière comme Imovalio, vous permet de connaître la juste valeur du bien et constitue un gage de sécurité pour la fiabilité de l’estimation. L’expert en évaluation immobilière est un professionnel indépendant qui n’exerce aucune activité de transaction immobilière. Ainsi l’expert-évaluateur n’est pas susceptible d’être en conflit d’intérêt dans la réalisation de sa mission d’estimation.
À la différence de l’agent immobilier, l’expert immobilier n’a qu’une seule mission : estimer au plus juste le bien immobilier. Il peut donc vous donner un avis impartial. Son rapport d’expertise s’appuie sur une analyse approfondie des facteurs qui définissent la valeur du bien expertisé.
Il faut également noter qu’une expertise en valeur vénale engage la responsabilité civile professionnelle de l’expert immobilier et constitue une garantie et une protection concernant la valeur d’expertise. Un expert immobilier qualifié et certifié doit obéir à une déontologie stricte et s’engage à réaliser sa mission en toute impartialité. Faire expertiser un bien immobilier, c’est donc la garantie d’une estimation précise de la valeur vénale dans le cadre des normes d’évaluations reconnues au niveau national (Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière), au niveau européen (TEGoVA) et international (IVSC et RICS).
Dans quels cas faire une expertise en valeur vénale ?
L’évaluation de l’expert peut être nécessaire dans des contextes amiables : mise en vente d’un bien immobilier ou lors de l’achat. Pour un acquéreur, l’expertise amiable lui permet, s’il est bon négociateur, de mieux négocier le prix d’achat et de s’assurer d’acheter au bon prix. L’étude du marché comprend des références de transactions immobilières portant sur des biens comparables qui permet d’avoir une idée plus précise et objective du prix du marché.
Dans le cas de litiges ou de préjudices, il peut être utile de faire expertiser un bien notamment en cas de : divorce et liquidation de la communauté, succession ou donations, expropriation ou indemnité d’éviction, fiscalité, viager.
La visite du bien : une étape essentielle pour l’évaluation d’un bien immobilier
La visite du bien est indispensable pour l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier. Elle va permettre de prendre en considération les caractéristiques particulières, les spécificités du bien qui ne peuvent pas être pris en compte par un simulateur en ligne par exemple.
Contrairement aux outils d’estimation en ligne qui ne donnent qu’une fourchette de valeur approximative d’un bien immobilier, une expertise est réalisée par un expert en évaluation immobilière qui se déplace sur place et apprécie in situ tous les facteurs qui déterminent la valeur vénale de l’immeuble. En effet, en se rendant sur place, il va pouvoir apprécier de manière réelle la qualité de l’environnement, de l’immeuble, des parties communes s’il s’agit d’un appartement.
Pour faire l’évaluation de la juste valeur d’un bien, il faut prendre en compte la nature et la consistance du bien, l’usage, la surface du terrain et la surface du bâtiment à évaluer. Seules les surfaces mesurées par un professionnel compétent disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle présentent une garantie.
Il est important, au moment de procéder à une estimation, de vérifier l’état d’entretien général, la vétusté du bien qui déterminent le budget de travaux nécessaire à prendre en compte dans la valeur du bien immobilier.
Étudier le marché local
Toute évaluation immobilière nécessite une étude de marché approfondie du marché immobilier local. Là encore, toutes les solutions ne se valent pas ! En effet, pour apprécier correctement le marché immobilier et déterminer le prix par mètre carré de votre appartement ou maison, il faut réaliser une analyse des transactions portant sur des biens similaires.
Une expertise précise de la valeur d’un bien va s’appuyer sur des transactions similaires qui seront analysées et classées en fonction de la pertinence et du degré de similitude avec le bien expertisé. Puis, l’expert va affiner l’évaluation avec le croisement de toutes les données en sa possession afin de réaliser une estimation exacte de votre bien.
L’estimation du montant des travaux pour connaître le bon prix
L’estimation du montant des travaux à prévoir est également un facteur très important de l’évaluation qui peut avoir une incidence notable sur la valeur du bien immobilier. Dans ce cas, il est conseillé de demander des devis à des entreprises de travaux ou un architecte qui chiffrent les travaux exacts. Un expert en évaluation immobilière vous permettra d’estimer le montant des travaux à prévoir lors d’un achat d’une maison ou d’un appartement. Pour vendre un bien immobilier, connaître le montant des travaux vous permet d’anticiper la négociation à venir avec les potentiels acquéreurs.
Enfin, il est bon de noter qu’un expert immobilier peut évaluer différents types de biens immobiliers : appartement, maison, locaux commerciaux, terrain, bureaux, locaux d’activité. Certains experts sont spécialisés dans une typologie d’actif immobilier.
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